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授課大綱：

1.土地全周期開發(fā)的基礎概念

1.1.一級開發(fā)

1.1.1.起始/終止階段：從毛地到凈地

1.1.2.主要內容：征遷、安置、基礎設施建設、土地/城市規(guī)劃調整、土地指標獲取、政策處理

1.1.3.主要合作伙伴：城市投資公司/城市政府

1.2.二級開發(fā)

1.2.1.起始/終止階段：從掛牌到產權

1.2.2.主要內容：掛牌/交易，建設，產權，銷售/移交

1.2.3.主要合作伙伴：開發(fā)商/銀行/融資機構

1.3.三級運營

1.3.1.起始/終止階段：產權/股權退出

1.3.2.主要內容：運營，資產處置/股權退出

1.3.3.主要合作伙伴：重資產持有商/輕資產運營商

2.產業(yè)勾地（土地開發(fā)的二三級聯(lián)動）

2.1.勾地制度的起源與演變

2.1.1.起源：低迷時期土地托底制度和掛牌制度聯(lián)動的關系

2.1.2.演變：從追求土地出讓金的一錘子買賣到追求長久的產業(yè)稅收和多樣化的市場服務

2.1.3.特點：托底協(xié)議、舉牌保證金、建設開發(fā)監(jiān)管協(xié)議

2.1.4.趨勢：隨著融資環(huán)境的收窄，勾地制度將成為政府城市開發(fā)建設的重要方式，產業(yè)本身的成長將成為勾地制度中的核心能力

2.2.產業(yè)勾地的實際作用與各方角色分析

2.2.1.實際作用：加強土地二級開發(fā)與三級開發(fā)的聯(lián)動能力，讓盤子更大，更易平衡投入收益關系，從而形成更長遠的合作關系

2.2.2.政府：目標的提出、土地的整理與收益、裁判員

2.2.3.開發(fā)商：開發(fā)部門的實際主體，融資主體，平衡關系的權衡主體，運動員

2.2.4.重資產持有商：經(jīng)營性資產的融資主體，用更便宜的錢來降低成本以推得更高的利潤

2.2.5.輕資產運營商：運營能力和稅收的實際提供者

2.3.產業(yè)勾地（投資端口）的實際操作流程解析

2.3.1.產業(yè)規(guī)劃

2.3.2.開發(fā)物業(yè)的盈利估算

2.3.3.經(jīng)營性物業(yè)的能力估算

2.3.4.持有性資產的退出設計

2.3.5.交易方案設計

2.3.6.土地交易方案設計

2.4.產業(yè)勾地的重點和要點淺析

2.4.1.整體開發(fā)的利潤、IRR估算

2.4.2.經(jīng)營性物業(yè)的盈利風險

2.4.3.交易方式設計與掛牌條件設計

2.4.4.持有性資產的退出方案設計及估值

2.4.5.產業(yè)勾地成功的先決條件

2.4.5.1.如何找到政府的痛點和關注點

2.4.5.2.如何找到具有吸引力的輕資產運營商

2.4.5.3.如何完成持有性物業(yè)的退出設計

3.舊城更新（土地開發(fā)的一二級聯(lián)動）

3.1.民間資本參與一級開發(fā)的地域政策概覽

3.1.1.總數(shù)：因城施政，明暗共存，實操為王

3.1.2.珠三角區(qū)域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例

3.1.3.中西部區(qū)域：以安置為核心的一級二級開發(fā)聯(lián)動關系（潛規(guī)則）/以昆明為例

3.1.4.長三角區(qū)域：基于土地開發(fā)固定回報及土地開發(fā)溢價分成的開發(fā)模式/以余姚、奉化為例

3.2.不同地域土地一級二級聯(lián)動開發(fā)的基本流程與政策風險分析

3.2.1.民間資產介入一級開發(fā)的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造

3.2.2.一二級聯(lián)動的基本流程

3.2.3.政策風險分析

3.2.3.1.二級土地控制程度

3.2.3.2.土地出讓金返還制度

3.2.3.3.土地超額收益分成制度

3.2.3.4.政府換屆對于政策延續(xù)程度的支持分析

3.3.土地一二級聯(lián)動的實際操作流程解析

3.3.1.開發(fā)規(guī)劃

3.3.2.開發(fā)物業(yè)的盈利估算

3.3.3.現(xiàn)金流估算

3.3.4.交易方案設計

3.3.5.土地交易方案設計

3.3.6.風險因對方案

3.4.土地一二級聯(lián)動開發(fā)的重點和要點淺析

總結 答疑！

曾老師

講師簡介：

現(xiàn)任某標桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產、時代地產等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設計院、深圳市城市規(guī)劃設計研究院等乙方設計機構，并曾在政府部門擔任建管所代所長，經(jīng)歷房地產項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設計管理，負責組織撰寫投資報告、規(guī)劃設計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產業(yè)勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調整研究》——航道調整之后的沿線土地利用調整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產業(yè)簇群的聯(lián)動關系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復和控制以及城市形象的策劃和城市設計元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設定建議和探索方向，屬于技術儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購投資執(zhí)行、風險控制及實操案例深度解析》

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