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【課程背景】

本課程將詳細(xì)解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略，并以土地增值稅計(jì)算流程為主線，結(jié)合北京市土地增值稅最新政策和國地稅合并的征管要求，詳細(xì)梳理土地增值稅難點(diǎn)問題，結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行土地增值稅模擬清算練習(xí)，使學(xué)員在學(xué)習(xí)過程中既學(xué)到了知識(shí)又能掌握很多獨(dú)立分析問題和解決問題的方法，從而達(dá)到能從容應(yīng)對土地增值稅清算的目的。

【課程收益】

1．了解土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略；

2．了解新形勢下土地增值稅清算的難點(diǎn)及應(yīng)對策略；

3．解決土地增值稅難點(diǎn)重點(diǎn)問題并掌握清算技巧；

4．了解土地增值稅籌劃方法；

5．熟練掌握土地增值稅清算流程及計(jì)算方法。

【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

第一節(jié)：《土地增值稅法》征求意見稿解讀

1．《土地增值稅法》征求意見稿出臺(tái)的背景

2．《土地增值稅法》征求意見稿八大變化解讀

3．土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第二節(jié)：新形勢下土地增值稅難點(diǎn)問題與應(yīng)對策略

1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點(diǎn)問題

2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點(diǎn)問題

3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點(diǎn)問題

4．國地稅合并及部門配合加強(qiáng)對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點(diǎn)問題

5．嚴(yán)厲調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式的影響及納稅風(fēng)險(xiǎn)問題

6．新形勢下土地增值稅清算的應(yīng)對策略

第三節(jié)：土地增值稅收入總額確認(rèn)的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對

1．土增稅收入總額、增值稅應(yīng)稅銷售額及企業(yè)所得稅收入總額的區(qū)別與辨析

2．簡易計(jì)稅老項(xiàng)目收入確認(rèn)難點(diǎn)問題

3．一般計(jì)稅項(xiàng)目收入確認(rèn)的難點(diǎn)問題

4．跨營改增過渡期項(xiàng)目土增稅收入確認(rèn)的難點(diǎn)問題

5．多合同銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對策略

6．收取違約金、裝修費(fèi)、代收款項(xiàng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

7．不動(dòng)產(chǎn)對外投資的涉稅難點(diǎn)

8．以房抵債的涉稅難點(diǎn)問題

9．三舊改造涉及的收入確認(rèn)難點(diǎn)問題

10．不動(dòng)產(chǎn)無償捐贈(zèng)的難點(diǎn)問題

11．地下人防出租的收入確認(rèn)難點(diǎn)問題及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

12．銷售無產(chǎn)權(quán)配套設(shè)施的收入確認(rèn)難點(diǎn)問題

13．稅務(wù)機(jī)關(guān)土增稅收入審核重點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范

第四節(jié)：土地增值稅扣除項(xiàng)目難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對

1．一般計(jì)稅項(xiàng)目簡易項(xiàng)目土地價(jià)款扣除有何區(qū)別？

2．土地價(jià)款抵減增值稅銷售收入導(dǎo)致的銷項(xiàng)稅額減少是否應(yīng)沖減土地增值稅土地成本？

3．與土地取得相關(guān)的利息違約金的處理

4．土地取的環(huán)節(jié)的契稅和印花稅是否屬于土地價(jià)款

5．土地招投標(biāo)傭金在土地增值稅清算時(shí)的處理？

6．紅線外支出如何處理？

7．五種返還款的納稅處理案例解析

8．股權(quán)收購模式取得土地成本解決策略

9．接受投資取得土地使用權(quán)

10．土地價(jià)款入賬憑證

11．新老項(xiàng)目開發(fā)成本扣除原則如何確定？

12．一般計(jì)稅項(xiàng)目取得什么發(fā)票對土地增值稅清算有利？

13．拆遷補(bǔ)償成本如何確認(rèn)？憑什么要件區(qū)分政府行為還是市場行為？扣除憑證有什么不同？超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償如何扣除？

14．項(xiàng)目調(diào)研費(fèi)、咨詢費(fèi)項(xiàng)目、會(huì)議費(fèi)、臨時(shí)辦公室建造及消耗品、業(yè)主支付委托擔(dān)保費(fèi)等費(fèi)用如何處理？

15．樣板間裝裝修費(fèi)

16．水電費(fèi)、建筑工程勞動(dòng)保險(xiǎn)、招標(biāo)代理費(fèi)、房屋測繪費(fèi)、財(cái)產(chǎn)綜合保險(xiǎn)費(fèi)等如何處理？

17．小區(qū)外的山體公園是否可以進(jìn)開發(fā)成本？

18．開發(fā)間接費(fèi)用歸集應(yīng)注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？項(xiàng)目管理人員的五險(xiǎn)一金、職工教育經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)

19．工程保險(xiǎn)費(fèi)，前期物業(yè)費(fèi)等如何處理？如何合理加大開發(fā)間接費(fèi)用？

20．金融機(jī)構(gòu)證明如何確認(rèn)？

21．什么是能按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)偫?？?xiàng)目全部為自有資金如何扣除？允許據(jù)實(shí)扣除利息的截止時(shí)點(diǎn)如何確定？財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)顧問費(fèi)可否據(jù)實(shí)扣除？集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還的借款利息如何扣除？

22．實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用小于按比例計(jì)算的開發(fā)費(fèi)用如何扣除？

23．稅金及附加扣除難點(diǎn)問題

24．加計(jì)扣除難點(diǎn)問題有哪些？房地產(chǎn)企業(yè)受讓在建工程繼續(xù)開發(fā)是否可以加計(jì)扣除？銷售未完工產(chǎn)品如何確認(rèn)扣除項(xiàng)目？舊房如何判斷？銷售舊房如何確認(rèn)扣除項(xiàng)目？

25．建安發(fā)票的開具要求及審核要點(diǎn)

26．開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用的審核與劃分技巧與案例實(shí)操

27．開發(fā)成本賬簿設(shè)置及分?jǐn)偧记?/p>

28．已取得發(fā)票，未支付工程款，土增稅清算時(shí)可否扣除？

29．成本偏高的風(fēng)險(xiǎn)判斷與處理方法

第五節(jié)：土增值稅清算政策及運(yùn)用技巧

1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個(gè)主要文件

2．土增稅清算單位、計(jì)算單位準(zhǔn)確劃分技巧

3．應(yīng)清算與可清算項(xiàng)目準(zhǔn)確把握技巧

4．清算后再銷售如何計(jì)算土增稅的政策誤區(qū)及應(yīng)對

5．清算后再取得發(fā)票如何處理

6．核定征收的運(yùn)用策略

7．土地增值稅稅收優(yōu)惠及應(yīng)用

8．新老項(xiàng)目清算技巧

第六節(jié)：土地增值稅籌劃方法

1．變量引進(jìn)籌劃法

2．項(xiàng)目立項(xiàng)技巧與清算分類技巧

3．價(jià)格策略籌劃法

4．成本分?jǐn)偧记?/p>

5．借款利息處理技巧

6．合作建房籌劃的誤區(qū)與風(fēng)險(xiǎn)防范

7．核定征收籌劃法

第七節(jié)：土地增值稅模擬清算

1．為什么要模擬清算？

2．土增稅模擬清算的準(zhǔn)備工作與具體實(shí)施流程

3．跨營改增過渡期老項(xiàng)目土地增值稅模擬清算案例

4．新項(xiàng)目土地增值稅模擬清算案例

第八節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家

彭老師

講師介紹:

房地產(chǎn)財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)派專家；高級講師，20余年財(cái)稅管理與咨詢培訓(xùn)經(jīng)歷；國家一級注冊稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師。沈陽弘晟稅務(wù)師事務(wù)所創(chuàng)始人、所長；沈陽圣澤昌益財(cái)務(wù)信息咨詢有限公司創(chuàng)始人；中稅協(xié)注冊稅務(wù)師高端人才；沈陽信息工程學(xué)院實(shí)訓(xùn)講師；遼寧省中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)特聘財(cái)稅顧問；

曾先后為上百家企業(yè)進(jìn)行涉稅鑒證，提供財(cái)稅咨詢或稅務(wù)代理、會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)及其他財(cái)稅服務(wù)。主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目有：為保利房地產(chǎn)、萬科房地產(chǎn)、華海房地產(chǎn)、九洲福爾房地產(chǎn)、格林豪森房地產(chǎn)、格林華怡房地產(chǎn)、遼寧交通房地產(chǎn)、西華賽維萊房地產(chǎn)、沈陽萬慶房地產(chǎn)、沈陽宏發(fā)房地產(chǎn)、首開盛泰置業(yè)、中房房地產(chǎn)、中航房地產(chǎn)、千緣房地產(chǎn)、華匯房地產(chǎn)、中匯達(dá)房地產(chǎn)、遼寧基業(yè)房地產(chǎn)、世貿(mào)房地產(chǎn)、年華房地產(chǎn)、遼寧旺達(dá)房地產(chǎn)、ANJI有限公司、LETAOTAO有限公司等幾十家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算等涉稅鑒證或提供企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)盡職調(diào)查、會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)、財(cái)稅咨詢等服務(wù)。為中國銀河證券、國信證券、工商銀行營口分行、中國銀行營口分行、工商銀行丹東分行等一些大型企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)及納稅自查或進(jìn)行企業(yè)所得稅及財(cái)產(chǎn)損失鑒證。先后為依生生物制藥、三洋建筑機(jī)械、沈陽鑫博工業(yè)技術(shù)公司、沈陽天禹星科技、中科環(huán)微自動(dòng)化、華利能源等多家企業(yè)進(jìn)行高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定或研發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除鑒證。先后為典智晨拍、成大佳園、金博工業(yè)技術(shù)公司、昊辰經(jīng)貿(mào)、宇航科技、瑩鉑貿(mào)易公司等多家企業(yè)進(jìn)行企業(yè)注銷清算審計(jì)。先后為遼寧省電力公司、沈陽市建筑設(shè)計(jì)院、華商晨報(bào)、沈陽日報(bào)、華通大和公司、煉焦煤氣公司、遼一網(wǎng)公司、天禹星移動(dòng)廣告公司、天禹星科技，業(yè)喬汽車銷售公司、新龍業(yè)寶馬汽車銷售公司、業(yè)喬新業(yè)奔馳汽車銷售公司、路易斯建材公司等上百家企業(yè)進(jìn)行公司涉稅審計(jì)及會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)或上市前企業(yè)賬務(wù)梳理等咨詢代理服務(wù)。曾多次為企業(yè)在職高管、財(cái)務(wù)經(jīng)理及企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行稅收法規(guī)實(shí)務(wù)講解及企業(yè)內(nèi)訓(xùn)。

授課風(fēng)格：

從實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并用于指導(dǎo)實(shí)踐，切實(shí)幫助企業(yè)解決實(shí)際問題，思路清晰，擅長對企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理，并將稅收相關(guān)知識(shí)與企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)相結(jié)合，通過實(shí)踐中的案例進(jìn)行深入淺出的講解。緊貼實(shí)際工作，能夠讓學(xué)員學(xué)以致用，幫助學(xué)員真正解決實(shí)際工作中遇到的問題。把枯燥的財(cái)稅知識(shí)用幽默詼諧的語言娓娓道來，通俗易懂。課堂氣氛輕松活躍！

主講課程：

一、最新個(gè)稅改革新政解讀與重點(diǎn)難點(diǎn)解析

二、企業(yè)所得稅稅收新政及匯算清繳疑難問題實(shí)戰(zhàn)解析

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅疑難問題實(shí)戰(zhàn)講解

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算疑難問題實(shí)戰(zhàn)講解

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