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【課程背景】

房地產(chǎn)企業(yè)2020年進(jìn)入嚴(yán)峻的并購倒閉潮，資金流的考驗一方面逼近了房開企業(yè)，另一方面從拿地、融資、稅務(wù)成本攀升，又節(jié)節(jié)擠壓房企的利潤空間；另外，大經(jīng)濟(jì)環(huán)境導(dǎo)向，國家在加速尋找可以替代房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)再次迎來小房企被并購、大房企謀轉(zhuǎn)型的洗牌時代！房開企業(yè)在舉步維艱又微利的時代，更須嚴(yán)格把控試錯成本，對于各不可小覷的成本項目--稅收成本，更應(yīng)從初始階段，即對稅負(fù)進(jìn)行提前測算；在開發(fā)過程中的不同階段，通過項目規(guī)劃設(shè)計、細(xì)分作業(yè)構(gòu)成、施工過程中的合同控稅，提前防控風(fēng)險，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險，提前籌劃。

【課程大綱】

模塊一、新環(huán)境下的房企稅收風(fēng)險

一、合同控稅與合法憑證管理

1．稽查新形勢新變化與防控風(fēng)險新思路：

1）國地稅合并

2）金三監(jiān)控及關(guān)聯(lián)事項

3）遺留問題、老項目、老稅率

4）發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開

5）納稅評估、稽查雙隨機(jī)、一案雙查、聯(lián)合懲戒

2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵

3．合同在稅收管理中的重要性

4．合同涉稅與票據(jù)條款（價格、開票時間、種類、合規(guī)性責(zé)任）

5．善意取得的運(yùn)用及真實(shí)交易的證明

6．嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）

7．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)、委托收付款是否可行

8．合法憑證如何掌握

9．確實(shí)無法取得合法憑證的補(bǔ)救

10．稅負(fù)預(yù)警如何應(yīng)對

二、征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：

1、招拍掛（主體變更、紅線外、返還）

2、拆遷補(bǔ)償方式要點(diǎn)

3、股權(quán)收購方式（溢價稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的處理）

4、合作開發(fā)模式

5、限地價競配建

6、前期規(guī)劃許可與清算對象確定

7、土地出讓金返還

三、開發(fā)成本的軌跡策劃

（一）前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算

1．七通一平

2．規(guī)費(fèi)

3．綠化與景觀

4．配套設(shè)施

（二）建安成本預(yù)算

1．地基基礎(chǔ)工程

2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項）

3．裝修工程

（三）工程承包方式選擇中的籌劃：

1、EPC模式

2、建筑工程承包、

3、甲供材料限制

四、融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關(guān)聯(lián)借款、無息借款）

1、利息發(fā)票開具時間

2、計提未到支付期的利息是否調(diào)增所得

3、混合性投資

4、同期利率

五、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：

1、設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行

2、先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行

3、贈送裝修如何運(yùn)作

4、免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新

5、商鋪售后回租

6、視同買斷、超基價分成

7、組建銷售部與委托代銷的決策

8、租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）

9、往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險防控：

⑴ 股東借款年末未歸還

⑵ 無償出借資金

⑶ 負(fù)債科目隱瞞收入

⑷ 無法支付的應(yīng)付款

⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時間

10、違約金專題

模塊二 分稅種預(yù)計測算

一、增值稅預(yù)算及預(yù)繳

1、銷項稅額測算與銷項抵減

2、進(jìn)項稅額測算：

⑴ 購建固定資產(chǎn)

⑵ 期間費(fèi)用

⑶ 成本中服務(wù)費(fèi)（設(shè)計、監(jiān)理等）

⑷ 外購材料

⑸ 工程大包

⑹ 甲供工程

(7)其他費(fèi)用

二、企業(yè)所得稅預(yù)算

1．未完工階段-預(yù)計毛利

2．完工階段-毛利差

3．期間費(fèi)用預(yù)算

4．開發(fā)項目出售與自持租賃稅負(fù)比較

5．總體稅負(fù)

三、土地增值稅稅負(fù)測算

1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定

2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?/p>

3．車位銷售方式（附贈、銷售、租賃）對清算影響

4．裝修成本的扣除

5．稅金附加計算

6．增值額與增值率

7．稅負(fù)與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

四、企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異

1．土地成本

2．開發(fā)間接費(fèi)

3．開發(fā)費(fèi)用

4．利息支出

5．加計扣除與預(yù)提

6．車位

7．營銷設(shè)施

五、資產(chǎn)剝離與重組：

1、合并與分立

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3、投資

4、租賃

5、增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

胡老師

原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項目財務(wù)總監(jiān)

★和潤科技（837746）掛牌審計負(fù)責(zé)人

★原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財務(wù)總監(jiān)

★財稅實(shí)戰(zhàn)專家 注冊會計師 注冊稅務(wù)師

★中國社科院稅務(wù)律師，高級稅務(wù)信息化管理師

★滄州佰瑞會計師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

★滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個人簡介】

胡老師從事財稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會計師事務(wù)所、興華會計師事務(wù)所高級項目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過且得到董事會高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價對外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬；現(xiàn)任某會計師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問題的財稅名師、同時做解決企業(yè)財稅問題的高級咨詢顧問。

胡老師在多年的財稅管理、審計、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對中小企發(fā)展中各階段的財稅問題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財稅規(guī)范并通過財稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值。

胡老師累計服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬余人次，足跡遍布全國百余個城市。先后主持多個企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險規(guī)避。

【課程領(lǐng)域】

獨(dú)家品牌課程（大型論壇/公開課/總裁班）

1.《企業(yè)經(jīng)營決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險控制》

2.《個人所得稅匯算清繳及風(fēng)險管理》

3.《稅收籌劃與企業(yè)利潤創(chuàng)造》

4.《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

5.《房地產(chǎn)開發(fā)項目全流程納稅管理與籌劃》

6.《企業(yè)捐贈稅收籌劃與稅收熱點(diǎn)問題》

7.《建安企業(yè)納稅風(fēng)險管理與籌劃》

8.《疫情期間稅收優(yōu)惠政策案例解析》

【授課風(fēng)格】

胡老師對于財稅知識講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動，善于比喻、歸納；擅長從原理、本質(zhì)分析問題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會，即學(xué)即用，深入、及時、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財稅問題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲；

思維與態(tài)度的雙重提升；互動與動手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績的結(jié)果導(dǎo)向。

【服務(wù)客戶】

專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：中稅網(wǎng)、大成方略、華東理工大學(xué)、延慶教委、企宣教育

稅務(wù)機(jī)關(guān)：成都國稅、中山國稅、滄州國稅、航天信息、稅友集團(tuán)

工業(yè)制造：中鐵集團(tuán)、長春一汽、漆谷隆仕達(dá)、齊齊哈爾鐵路局

銀行金融：佛山招商銀行、北京農(nóng)商銀行、呼市中信銀行、南京中行、天津農(nóng)行

地產(chǎn)建投：恒大地產(chǎn)、首開集團(tuán)、滄州建投集團(tuán)、河北方德集團(tuán)、天成晟和地產(chǎn)

能源資源：神華集團(tuán)、中鋁集團(tuán)、國家電網(wǎng)、中礦資源、準(zhǔn)能集團(tuán)等

商業(yè)貿(mào)易：中國煙草集團(tuán)、航天科工、宏大爆破集團(tuán)、社保通、鷹潭開發(fā)區(qū)等

信息技術(shù)：中國信通、中國移動、國網(wǎng)信通、中國通信建設(shè)集團(tuán)、浩富易中集團(tuán)

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