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【課程背景】

2021年1月1日新準(zhǔn)則全面執(zhí)行，增值稅立法有序推進(jìn)，土地增值稅立法穩(wěn)步開展，減稅降費(fèi)緊鑼密鼓，加之支持疫情防控各項(xiàng)優(yōu)惠政策力促復(fù)工復(fù)產(chǎn)，稅費(fèi)改革突飛猛進(jìn)，對房地產(chǎn)行業(yè)涉稅業(yè)務(wù)處理提出更高的要求。然而，實(shí)務(wù)中，一些財(cái)稅人員的大增值稅理念并未很好樹立，依舊在營業(yè)稅時代財(cái)稅處理模式上自我任性滴進(jìn)行實(shí)務(wù)操作，預(yù)收賬款帳載金額巨大，而增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大主稅種的預(yù)繳卻低之又低甚至近乎0，這樣的涉稅風(fēng)險您可否認(rèn)知？稅會差異、稅稅差異等主稅種的差異您可否準(zhǔn)確辨析？三大稅種預(yù)繳與申報有哪些關(guān)鍵時點(diǎn)？銷售額有哪些行業(yè)的特殊規(guī)定？完工年度相對于未完工年度有哪些特殊處理？面對新舊稅制的銜接與過度以及政策變化，國地稅合并后的全稅費(fèi)種關(guān)聯(lián)性涉稅處理能力不夠，財(cái)務(wù)工作者自身素質(zhì)的提升將會被提高到空前重要的高度，稍有不慎就會帶來財(cái)務(wù)核算不合規(guī)，納稅申報不準(zhǔn)確等風(fēng)險。

“金稅四期”大數(shù)據(jù)的整合與風(fēng)險預(yù)警，可以迅速、有效發(fā)現(xiàn)房企日常稅收申報風(fēng)險點(diǎn)，房企財(cái)稅人員稅收業(yè)務(wù)處理似乎更加迷茫。針對實(shí)務(wù)中廣大房開企業(yè)在涉稅實(shí)操中出現(xiàn)的一系列問題，結(jié)合有利于房開企業(yè)的新政，目的是為了規(guī)范申報實(shí)務(wù)，避免風(fēng)險聚焦，夯實(shí)財(cái)稅人員“營改增”以后的稅會基礎(chǔ)，提升稅會處理能力，以期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)財(cái)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

“智慧稅務(wù)”下的大數(shù)據(jù)和云平臺的全面運(yùn)行。稅務(wù)機(jī)關(guān)將強(qiáng)化對納稅人全面涉稅業(yè)務(wù)的監(jiān)控功能，而房開企業(yè)納稅人在會計(jì)處理和稅收申報實(shí)務(wù)中，忽視了房開企業(yè)這一特殊行業(yè)數(shù)據(jù)在不同稅種間、不同時點(diǎn)上的的預(yù)繳與申報的邏輯銜接，暴露出了一系列的申報納稅問題。

新形勢下的大數(shù)據(jù)風(fēng)險預(yù)警能力不斷增強(qiáng)，什么因素會引起的稅局的關(guān)注？財(cái)務(wù)報表、納稅申報表將是最基礎(chǔ)的信息資料，基于此，如何正確進(jìn)行主稅種的申報實(shí)操將是房開企業(yè)規(guī)避稅收風(fēng)險的基礎(chǔ)路徑，特邀業(yè)界權(quán)威實(shí)操稅務(wù)專家推出了嚴(yán)征管形勢下——現(xiàn)代房企《主稅種申報實(shí)務(wù)與風(fēng)險點(diǎn)提示及應(yīng)對策略借鑒》實(shí)操課程。本次課程將全方位帶您走進(jìn)增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅三大主稅種的申報實(shí)務(wù)與風(fēng)險提示及應(yīng)對方法，通過實(shí)操案例填報的詳細(xì)講解，為你剖析房開企業(yè)涉稅事項(xiàng)風(fēng)險問題，幫助您降低涉稅風(fēng)險和企業(yè)的稅收成本，是房企老板、高管及財(cái)稅專業(yè)人士2021必須參與學(xué)習(xí)的核心課程。

【課程收益】

1、新收入準(zhǔn)則下對合同負(fù)債與預(yù)收賬款的應(yīng)用；

2、稅金及附加賬務(wù)處理與稅收影響，掌握最佳處理方案；

2、對增值稅預(yù)繳與申報、土地增值稅預(yù)征與清算后申報、企業(yè)所得稅預(yù)繳與匯繳的時點(diǎn)、計(jì)稅依據(jù)等的政策解析與報表案例式填報展示，掌握三大主稅種申報差異及實(shí)務(wù)處理；

3、分析主稅種報表申報暴露出的稅收風(fēng)險，掌握風(fēng)險規(guī)避要點(diǎn)及應(yīng)對策略；

4、樹立現(xiàn)代房企面對城市更新環(huán)境下的財(cái)稅新思維及主要政策解析；

5、深入了解掌握城市更新項(xiàng)目核心涉稅問題及風(fēng)險規(guī)避策略。

【課程對象】

1、房企董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、區(qū)域總、城市總及項(xiàng)目總等決策層領(lǐng)導(dǎo)；

2、房企財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員等各專業(yè)部門負(fù)責(zé)人。

【課程大綱】

第一講：合同負(fù)債----數(shù)中自有黃金屋

一、案例分析：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對小狐仙房地產(chǎn)開發(fā)公司開展稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對時發(fā)現(xiàn)，其“預(yù)收賬款”科目貸方余額巨大，存在預(yù)繳增值稅、預(yù)繳企業(yè)所得稅、預(yù)繳土地增值稅不足三個常見且典型的稅務(wù)風(fēng)險點(diǎn)，詫異！

1、新收入準(zhǔn)則下預(yù)收賬款與合同負(fù)債在房開企業(yè)的應(yīng)用

2、誠意金與訂金：與客戶簽訂認(rèn)購書，并收取誠意金，稅會如何處理，是否開具發(fā)票？

案例應(yīng)用：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對小迷糊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對時發(fā)現(xiàn)，“其他應(yīng)付款”科目存在大量誠意金導(dǎo)致的涉稅風(fēng)險

3、此定金非彼訂金，民法典下對定金有哪些特殊規(guī)定？

4、首付與按揭核算

5、誠意金與預(yù)收款發(fā)票開具

6、實(shí)務(wù)問題處理

（1）合同約定收款日已到，但實(shí)際未收取如何處理？

（2）如果項(xiàng)目銷售價款全部收齊，項(xiàng)目尚未完工，客戶要求開具發(fā)票，可否開具？

（3）營改增后，增值稅引起的企業(yè)所得稅收入、土地增值稅收入確認(rèn)的差異有哪些？

（4）房企預(yù)收賬款涉及的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)扣除如何處理？

第二講：稅金及附加----刮目相看

一、案例分析：小狐仙房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目預(yù)售階段增值稅預(yù)繳所申報繳納的附加稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)“稅金及附加”一次結(jié)轉(zhuǎn)是否可行？

1、全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目調(diào)整——您的增值稅處理理念樹立好了嗎？

2、利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目——營改增前后收入與稅金及附加還正向匹配嗎？

季度預(yù)繳所得稅可否扣除稅金及附加

3、“稅金及附加”的會計(jì)處理如何選擇最佳才不讓自己蒙圈？

第三講：房企增值稅預(yù)繳及抵減申報實(shí)務(wù)與風(fēng)險提示

一、房企增值稅預(yù)繳時申報實(shí)務(wù)及風(fēng)險提示

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍

2、增值稅預(yù)交兩種方法

3、增值稅預(yù)繳時的申報表實(shí)務(wù)及風(fēng)險提示

4、增值稅預(yù)繳抵減時的賬務(wù)處理

（1）簡易計(jì)稅科目

（2）預(yù)交增值稅科目

5、增值稅預(yù)繳抵減時的填報實(shí)務(wù)

（1）一般計(jì)稅項(xiàng)目“預(yù)交增值稅”何時結(jié)轉(zhuǎn)未交增值稅？

（2）“預(yù)交稅款”躺著睡覺，企業(yè)要分項(xiàng)目和計(jì)稅方式抵減有據(jù)可依嗎？

6、預(yù)收款發(fā)票開具

7、未按規(guī)定預(yù)繳增值稅的稅收風(fēng)險提示

8、實(shí)務(wù)問題處理

現(xiàn)行政策口徑下，增值稅預(yù)繳稅金能否退還？

二、房企增值稅納稅申報實(shí)務(wù)及風(fēng)險提示

1、增值稅稅率調(diào)整趨勢下增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間把握

2、增值稅計(jì)稅方法的選擇

（1）簡易計(jì)稅方法

（2）一般計(jì)稅方法

（3）新項(xiàng)目工程施工外包合同的簽訂對甲供材計(jì)稅方法的選擇聯(lián)動

（4）扣繳計(jì)稅方法：境外購進(jìn)服務(wù)的扣稅憑證要求及風(fēng)險管控

3、增值稅銷售額與銷項(xiàng)稅額

4、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證種類、金額及風(fēng)險識別

（1）旅客運(yùn)輸服務(wù)的抵扣要求解析

（2）苗木采購進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的合同與發(fā)票注意事項(xiàng)

（3）材料采購正確處理規(guī)避取得異常憑證、虛開發(fā)票風(fēng)險

（4）如何理解“三流一致”？“電子專票擴(kuò)圍下的發(fā)票風(fēng)險防控，你準(zhǔn)備好了嗎？

5、增值稅期末留抵稅額退稅制度，你用了嗎？

6、準(zhǔn)予扣除的土地價款----特別的愛給特別的你

（1）土地價款扣除的范圍

（2）土地價款扣除的稅會處理

7、未按規(guī)定申報稅收風(fēng)險提示

8、實(shí)務(wù)問題處理

（1）房企向政府支付地價款，又設(shè)立子公司或分公司開發(fā)項(xiàng)目的土地價款可否扣除？

（2）不同合同主體、開發(fā)主體對土地價款在增值稅差額扣除中風(fēng)險解析

（3）一次拿地、分次開發(fā)如何扣除土地價款？

（4）新政府補(bǔ)助準(zhǔn)則下，不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？

（5）買房子送家電、送裝修是否視同銷售？

（6）以老帶新業(yè)務(wù)支出如何進(jìn)行稅收處理？

（7）如何判定價外費(fèi)用？違約金是否屬于價外費(fèi)用？是否需要開具發(fā)票？

第四講：土地增值稅預(yù)繳及清算后尾盤銷售申報實(shí)務(wù)與風(fēng)險提示

序----《土地增值稅法》征求意見稿看土地增值稅法立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

一、營改增后土地增值稅項(xiàng)目劃分

二、土地增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)如何確定？如何計(jì)算預(yù)繳？

三、土地增值稅清算收入計(jì)稅依據(jù)的確定

土地差額抵減增值稅是否影響土地增值稅清算收入？

四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的基本原則與風(fēng)險提示

五、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人土地增值稅預(yù)交案例填報

六、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售案例申報

七、實(shí)務(wù)問題處理

1、裝修支出對土地增值稅影響？

2、土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅如何處理？

第五講：企業(yè)所得稅預(yù)繳申報與年度匯繳申報實(shí)務(wù)及風(fēng)險提示

一、企業(yè)所得稅預(yù)繳申報實(shí)務(wù)及風(fēng)險提示

1、企業(yè)所得稅季度申報表變化對房開企業(yè)的影響

2、企業(yè)所得稅上的銷售收入

3、如何把握：未完工年度OR完工年度AND未完工結(jié)轉(zhuǎn)的完工收入

4、未完工年度預(yù)計(jì)毛利調(diào)整預(yù)繳申報

5、完工年度毛利差額調(diào)整預(yù)繳申報

6、未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅的相關(guān)涉稅風(fēng)險

預(yù)售階段可否彌補(bǔ)以前年度虧損

二、企業(yè)所得稅匯繳申報實(shí)務(wù)及風(fēng)險提示

1、新企業(yè)所得稅年度申報表解讀

2、未完工年度匯繳預(yù)計(jì)毛利調(diào)整申報

3、完工年度匯繳毛利差額調(diào)整申報

4、案例填報四問：

（1）年度匯繳申報表應(yīng)如何填寫？

（2）預(yù)計(jì)毛利調(diào)增，應(yīng)按含增值稅的銷售額計(jì)算嗎？

（3）未完工年度匯算清繳，預(yù)收賬款是否結(jié)轉(zhuǎn)收入？

（4）完工年度季度申報允許調(diào)減預(yù)計(jì)毛利嗎？

5、完工年度發(fā)票開具與成本結(jié)轉(zhuǎn)

（1）如何理解“合法有效憑證”？

（2）發(fā)票滯后取得在企業(yè)所得稅前能否絕處逢生？

6、未按規(guī)定申報繳納企業(yè)所得稅風(fēng)險提示

7、實(shí)務(wù)問題處理

（1）固定資產(chǎn)稅前一次扣除？

（2）水表、電表引發(fā)的水電費(fèi)問題如何防范？

（3）會議費(fèi)、差旅費(fèi)、私車公用等如何在進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算妥善處理？

（4）現(xiàn)場操作指導(dǎo)：按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》（2017年修訂）進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表填報實(shí)操

填報案例：小狐仙房開公司滾動開發(fā)項(xiàng)目賬務(wù)處理及涉稅年A105010表填報

第六講：城市更新項(xiàng)目主要事項(xiàng)涉稅問題分析

序----《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》，第一部省級舊改政府規(guī)章；《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，我國首部城市更新立法，都于2021年3月1日起實(shí)施，兩份文件各有什么創(chuàng)新？對城市更新行業(yè)未來到底有什么影響？

一、深圳城市更新幾種模式涉稅問題分析

二、城市更新涉及的產(chǎn)權(quán)置換涉稅問題如何處理？

三、城市更新土地招標(biāo)中“限地價、竟配建”或政府回購限價房處理

學(xué)校捐贈的涉稅分析與企業(yè)所得稅報表處理

四、城市更新項(xiàng)目拆遷還建業(yè)務(wù)涉稅問題處理策略

1、拆遷費(fèi)依據(jù)哪些資料計(jì)入土地成本？

2、被拆遷人收到拆遷補(bǔ)償收入是否計(jì)征增值稅？

3、拆遷還建行為賬務(wù)處理及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅如何處理？

4、拆遷還建是否開具發(fā)票？

第七講：課程總結(jié)及答疑互動

1、抓住牛鼻子——預(yù)收賬款與稅金及附加

2、抓住三大主稅種——增值稅、土地增值稅與企業(yè)所得稅預(yù)繳及申報差異

3、抓住申報表間的填列規(guī)則規(guī)避涉稅風(fēng)險

4、抓住城市更新立法及專票電子化改革帶來的機(jī)遇打造財(cái)稅管理的新春天

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