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課程序言：

中國的房地產(chǎn)業(yè)，在突飛猛進(jìn)十余年后，正面臨著原材料、勞動(dòng)力價(jià)格不斷上升，利潤不斷攤薄的巨大變化，競爭日趨白熱化下如何降本增效，提高企業(yè)競爭力? 如何從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛力、提升績效？如何能夠更好的應(yīng)對(duì)諸如2020年初兇猛而至的疫情此類的黑天鵝事件？這些問題深深地困擾著房地產(chǎn)企業(yè)的管理者。

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場瞬息萬變的態(tài)勢變化做出及時(shí)、正確的響應(yīng)，需要以完整、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)行精細(xì)化的解讀，才能取得良好的效果。所以，除財(cái)務(wù)工作者以外，非財(cái)務(wù)專業(yè)管理者也必須學(xué)會(huì)讀懂財(cái)務(wù)語言，了解業(yè)務(wù)背后的財(cái)務(wù)邏輯，進(jìn)而為做出理性決策提供判斷依據(jù)。

《房地產(chǎn)企業(yè)非財(cái)務(wù)管理人員之財(cái)務(wù)運(yùn)管思維》課程，將投融資業(yè)務(wù)、全面預(yù)算、管理用財(cái)務(wù)報(bào)表與成本差異、本量利分析及績效評(píng)價(jià)四方面有機(jī)融合，通過案例化展示，賦能廣大學(xué)員透徹理解投融資活動(dòng)，強(qiáng)化預(yù)算抓手，深化管理用報(bào)表的工具化運(yùn)用，搭建本量利分析體系，優(yōu)化績效評(píng)價(jià)方法，確保公司經(jīng)營管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

課程收益：

幫助房企管理者全面系統(tǒng)認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理四大支柱

幫助房企管理者掌握常見財(cái)務(wù)管理的方法和工具

幫助房企管理人員掌握基本的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制方法；

案例化深入解讀房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)中的財(cái)務(wù)運(yùn)管思維

幫助房企管理人員建立財(cái)務(wù)思維，提升科學(xué)決策和管理能力。

學(xué)員對(duì)象：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、相關(guān)非財(cái)務(wù)背景的中高層管理人員

課程大綱：

引言： 房地產(chǎn)管理人員為什么要懂財(cái)務(wù)？

1、現(xiàn)代企業(yè)的本質(zhì)

2、會(huì)計(jì)是企業(yè)的“語言”

3、資金是企業(yè)的“血液”

4、利潤創(chuàng)造是企業(yè)的“能力”

5、風(fēng)險(xiǎn)防范是企業(yè)的“體質(zhì)”

6、不懂財(cái)務(wù)可能造成違法

一、房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系

模塊一 各業(yè)態(tài)投融資要點(diǎn)

1、住宅地產(chǎn)

（1）住宅需求

（2）預(yù)售、多種融資方式

2、辦公地產(chǎn)

（1）辦公樓需求

（2）CMBS、REITs、保險(xiǎn)資金等長期持有型的資金

舉例：一線城市的辦公樓市場

3、商業(yè)地產(chǎn)

（1）商場需求: 就業(yè)，消費(fèi)者年齡段、生活方式、花費(fèi)和信心等.

加入娛樂和休閑的功能......

（2）長期持有型資金

4、文旅地產(chǎn)

（1）旅游、休閑、養(yǎng)生和養(yǎng)老的區(qū)別

（2）各類資金

模塊二 銀行保險(xiǎn)類投融資

1、銀行貸款(開發(fā)貸款、個(gè)人按揭、委托貸款和并購貸款）

（1）貸款難度加大

銀行放貸規(guī)模縮小

中小開發(fā)商和三四線開發(fā)商......

（2）最新監(jiān)管部門相關(guān)政策

2、不動(dòng)產(chǎn)信托

（1）恢復(fù)和整頓

（2）要求嚴(yán)格程度高于銀行

......

3、房地產(chǎn)保險(xiǎn)

（1）險(xiǎn)資不能參與住宅開發(fā)和投資

（2）險(xiǎn)資參與非住宅項(xiàng)目的情況

模塊三 證券基金類投融資

1、債券（企業(yè)債、公司債）

（1）債券介紹

（2）發(fā)債歷史

（3）海外發(fā)債

（4）萬科和龍湖公司債券、海外中國房地產(chǎn)公司債券案例分析

2、股票（IPO、再融資）

（1）IPO緣由

（2）再融資現(xiàn)狀

3、房地產(chǎn)私募基金和資產(chǎn)管理計(jì)劃

（1）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的內(nèi)容

（2）當(dāng)前房地產(chǎn)私募股權(quán)基金主要投資哪些項(xiàng)目?

（3）房地產(chǎn)私募股權(quán)基金要素

（4）證監(jiān)會(huì)最新政策和私募基金的發(fā)展策略

（5）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃

4、資產(chǎn)證券化

（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的內(nèi)容

（2）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化案例分析

（3）《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》

（4）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)、價(jià)格和增信

模塊四 并購重組、輕資產(chǎn)運(yùn)營及其它投融資

1、資產(chǎn)并購&股權(quán)并購

（1）各自優(yōu)缺點(diǎn)

2、債務(wù)重組

（1）債務(wù)重組的各種具體形式

（2）主要優(yōu)缺點(diǎn)

3、合并&分立

（1）各種具體形式

（2）主要優(yōu)缺點(diǎn)

4、并購重組流程和主要風(fēng)險(xiǎn)及案例分析

（1）房地產(chǎn)并購的一般流程

（2）主要風(fēng)險(xiǎn)

（3）某集團(tuán)并購案例分析

5、輕資產(chǎn)化運(yùn)作及案例分析

（1）輕資產(chǎn)化介紹

（2）萬達(dá)模式

（3）藍(lán)城“基金+代建”方式合作拿地開發(fā)

（4）模式設(shè)計(jì)和方法

二、房地產(chǎn)公司全面預(yù)算體系

模塊一 企業(yè)預(yù)算管理體系

1、全面預(yù)算含義及流程設(shè)計(jì)

（1）中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題

（2）全面預(yù)算包括什么？

（3）預(yù)算管理的流程設(shè)計(jì)

2、全面預(yù)算管理實(shí)施

（1）管理層的重視程度

（2）財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型的必要性

（3）交流溝通的不同方式

（4）需完善的配套制度

3、預(yù)算認(rèn)知偏差

（1）可能存在的認(rèn)知問題

（2）其他影響因素

模塊二 預(yù)算目標(biāo)與財(cái)務(wù)預(yù)測

1、預(yù)算目標(biāo)體系

（1）目標(biāo)管理

（2）指標(biāo)類別體系

2、經(jīng)營財(cái)務(wù)預(yù)測

（1）項(xiàng)目預(yù)測

（2）銷售預(yù)測

（3）利潤預(yù)測

（4）資金預(yù)測

3、預(yù)算目標(biāo)確定和測算

（1）確定目標(biāo)原則

（2）測算實(shí)例

4、預(yù)算松弛 or not？

（1）預(yù)算松弛的定義和出現(xiàn)原因

（2）預(yù)算松弛問題的解決

模塊三 項(xiàng)目預(yù)算編制程序和方法

1、編制程序

（1）編制參與組織

（2）程序總圖

2、編制方法

（1）各主要方法介紹和各自優(yōu)缺點(diǎn)

零基VS增量/固定VS彈性/定期VS滾動(dòng)

（2）具體方法

基數(shù)法 比率法 比重法......

（3）邏輯算法

3、編制前有關(guān)問題

（1）預(yù)算編制準(zhǔn)備

（2）交流溝通

（3）編制表格

（4）預(yù)算申報(bào)

4、具體步驟

（1）收入預(yù)算編制

（2）目標(biāo)成本

（3）開發(fā)成本

（4）銷售費(fèi)用

（5）現(xiàn)金預(yù)算

5、項(xiàng)目預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)

（1）預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)計(jì)提

（2）預(yù)算準(zhǔn)備費(fèi)審批

6、預(yù)算匯總和報(bào)批

模塊四 項(xiàng)目預(yù)算控制

1、項(xiàng)目預(yù)算審批

（1）授權(quán)審批

（2）預(yù)算審批

（3）立項(xiàng)審批

2、項(xiàng)目全流程管控

（1）以合同管理為基礎(chǔ)，加強(qiáng)成本控制

（2）做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

（3）建立工程洽商制度，降低工程成本

3、預(yù)算執(zhí)行反饋和差異分析

（1）預(yù)算反饋采用預(yù)算執(zhí)行報(bào)告的形式進(jìn)行

（2）分析報(bào)告編制的要點(diǎn)

4、調(diào)整機(jī)制

三、房地產(chǎn)公司管理用財(cái)務(wù)報(bào)表體系及成本差異分析方法

模塊一 財(cái)務(wù)比率分析

1、財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

（1）比較分析法

（2）因素分析法

舉例...

2、財(cái)務(wù)比率體系

（1）短期償債能力比率

（2）長期償債能力比率

（3）營運(yùn)能力比率

（4）盈利能力比率

（5）市價(jià)比率

（6）杜邦分析體系

舉例...

模塊二 管理用財(cái)務(wù)報(bào)表體系介紹

1、管理用資產(chǎn)負(fù)債表

（1）區(qū)分經(jīng)營資產(chǎn)和金融資產(chǎn)

（2）區(qū)分經(jīng)營負(fù)債和金融負(fù)債

2、管理用利潤表

（1）區(qū)分經(jīng)營損益和金融損益

（2）管理用利潤表的構(gòu)造

3、管理用現(xiàn)金流量表

（1）區(qū)分經(jīng)營現(xiàn)金流量和金融現(xiàn)金流量

（2）現(xiàn)金流量的確定

舉例...

模塊三 財(cái)務(wù)預(yù)測

1、融資總需求

2、外部資本需求的測算

3、內(nèi)含增長率

4、可持續(xù)增長率

舉例...

模塊四 成本差異分析

1、標(biāo)準(zhǔn)成本的種類和制定

（1）標(biāo)準(zhǔn)成本的概念

（2）標(biāo)準(zhǔn)成本的種類

（3）標(biāo)準(zhǔn)成本的制定

2、標(biāo)準(zhǔn)成本的差異分析

（1）變動(dòng)成本（直接材料、直接人工、變動(dòng)開發(fā)間接費(fèi)用）的差異分析

（2）固定開發(fā)間接費(fèi)用的差異分析

舉例...

四、房地產(chǎn)公司的本量利分析方法和績效評(píng)價(jià)框架

模塊一 本量利分析方法

1、成本性態(tài)分析

（1）固定成本

（2）變動(dòng)成本

（3）混合成本

2、成本、數(shù)量和利潤分析

（1）成本、數(shù)量和利潤的關(guān)系

（2）盈虧臨界點(diǎn)分析

（3）敏感分析

舉例...

模塊二 內(nèi)部業(yè)績評(píng)價(jià)

1、成本中心的業(yè)績評(píng)價(jià)

（1）成本中心簡介

（2）責(zé)任成本

2、利潤中心的業(yè)績評(píng)價(jià)

（1）利潤中心的考核指標(biāo)

（2）內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格

3、投資中心的業(yè)績評(píng)價(jià)

（1）投資報(bào)酬率

（2）剩余收益

（3）內(nèi)部業(yè)績報(bào)告與考核

舉例...

模塊三 外部業(yè)績評(píng)價(jià)

1、經(jīng)濟(jì)增加值

（1）分類和計(jì)算

（2）簡化的經(jīng)濟(jì)增加值

舉例...

2、市場增加值

3、平衡計(jì)分卡

（1）平衡計(jì)分卡框架

（2）平衡計(jì)分卡與企業(yè)戰(zhàn)略管理

（3）平衡計(jì)分卡與傳統(tǒng)業(yè)績評(píng)價(jià)系統(tǒng)的區(qū)別\

舉例...

模塊四 阿米巴經(jīng)營模式

1、模式概述

2、阿米巴經(jīng)營的推進(jìn)

3、阿米巴經(jīng)營與中國

舉例...

總結(jié) 討論 問答

武老師

講師簡介：

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理實(shí)戰(zhàn)專家， 經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士

近20年財(cái)務(wù)從業(yè)經(jīng)歷

原TOP20強(qiáng)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)高管

CPA（注冊會(huì)計(jì)師）CTA（注冊稅務(wù)師）

CPV（注冊資產(chǎn)評(píng)估師）CMA（注冊管理會(huì)計(jì)師）

全國稅務(wù)領(lǐng)軍人才房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢顧問兼任多家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)財(cái)稅講師多家企業(yè)（包括且不限于上市公司）的財(cái)稅專家顧問。曾任上海稅務(wù)局7年，全面從事過征收、管理、稽查、評(píng)估等所有職能條線，期間進(jìn)行多場政策宣講輔導(dǎo)，擅長房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳、營改增、重大并購重組、反避稅等中高端財(cái)稅事項(xiàng)。

武老師近二十年財(cái)務(wù)經(jīng)歷中，先后以稅務(wù)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)高管等身份為互聯(lián)網(wǎng)大型集團(tuán)、地產(chǎn)TOP20企業(yè)服務(wù)，具體負(fù)責(zé)金融企業(yè)營改增業(yè)財(cái)系統(tǒng)改造、集團(tuán)化稅務(wù)統(tǒng)籌管理（包括但不限稅務(wù)風(fēng)控、稅務(wù)籌劃、并購重組、反避稅等特殊復(fù)雜事項(xiàng)）、房地產(chǎn)&建筑企業(yè)財(cái)稅日常管理及籌劃工作，專業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富。同時(shí)，擅長地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)金融等領(lǐng)域各業(yè)態(tài)、各市場熱點(diǎn)問題及普及型知識(shí)傳播講解。

項(xiàng)目經(jīng)歷：

（1）XX商辦項(xiàng)目股權(quán)收購盡調(diào)項(xiàng)目

（2）XX法拍項(xiàng)目

（3）XX公司與XX公司吸收合并特殊性重組稅務(wù)籌劃項(xiàng)目

（4）XX項(xiàng)目土增稅清算/房產(chǎn)稅籌劃項(xiàng)目

（5）XX項(xiàng)目研發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除

（6）XX公司高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)全流程申請

（7）XX外資企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)同期資料準(zhǔn)備及稅務(wù)談判

（8）XX區(qū)域集團(tuán)統(tǒng)借統(tǒng)還&關(guān)聯(lián)方資金拆借稅企爭議協(xié)調(diào)

（9）XX公司稅收核定事項(xiàng)

（10）XXX集團(tuán)企業(yè)所得稅匯算清繳鑒證及全稅種健康體檢......

主講課程：

《企業(yè)并購重組要點(diǎn)透視》

《跨境稅收實(shí)務(wù)》

《主要投融資模式稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解析》

《中高凈值個(gè)人所得稅新體系探究》

《最新財(cái)稅政策解析》

《國地稅合并下各稅種風(fēng)控要點(diǎn)》

《土地增值稅清算技巧解析》

《建安企業(yè)稅務(wù)風(fēng)控與籌劃對(duì)策》

《個(gè)人所得稅縱覽與特殊問題解析》

《最新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解讀》

《企業(yè)所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

《研發(fā)費(fèi)加計(jì)扣除及高新技術(shù)企業(yè)稅務(wù)優(yōu)惠解讀》

《教你讀財(cái)報(bào)》

《企業(yè)內(nèi)控系統(tǒng)全流程及風(fēng)險(xiǎn)管理》

《全面預(yù)算管理》

《本量利分析及內(nèi)外部績效評(píng)價(jià)》

《各行業(yè)會(huì)計(jì)核算體系解讀》

曾服務(wù)過部分房地產(chǎn)企業(yè)：

碧桂園、融創(chuàng)、中梁、中海、綠地、綠城、藍(lán)城、融信、景瑞、中昂、泛美 、金浦 、上實(shí)、金地、嘉寶新菊、上海嘉定房地產(chǎn)、外岡房地產(chǎn)、舜亭..等

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