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課程介紹

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供硬件環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與建設(shè)提供后續(xù)支持與完善。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但有相互聯(lián)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)將直接影響到后期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展及工作質(zhì)量。

物業(yè)管理公司在了解了項(xiàng)目性質(zhì)后，從物業(yè)管理和實(shí)用的角度并以較為“超前”的意識(shí)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門(mén)提出建議，以避免在建設(shè)期內(nèi)增減設(shè)計(jì)，減少不必要的投入，和物業(yè)的“現(xiàn)代化”程度以保持物業(yè)保值和升值的意義，促進(jìn)物業(yè)的租售。

工程驗(yàn)收是物業(yè)移交工作中的一個(gè)重要環(huán)講，工程驗(yàn)收的質(zhì)量將直接影響發(fā)展商的利益。如果在接管驗(yàn)收時(shí)不嚴(yán)格，也將給今后的物業(yè)管理工作帶來(lái)困難和被動(dòng)。所以物業(yè)管理公司介入此項(xiàng)工作，則可以從使用與維護(hù)者的角度對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的整體質(zhì)量做二次把關(guān)，保證工程驗(yàn)收的質(zhì)量，更切實(shí)的將發(fā)展商的利益與物業(yè)管理公司的利益聯(lián)系到一起，最終保障發(fā)展商的利益。

“優(yōu)質(zhì)的物業(yè)樹(shù)品牌，達(dá)標(biāo)的管理促銷(xiāo)售。”物業(yè)管理工作是銷(xiāo)售工作的堅(jiān)強(qiáng)后盾，是銷(xiāo)售工作的具體保障。

物業(yè)管理公司在入住前期的很大一部分工作是文件的編寫(xiě)、收集、歸檔。這一工作的質(zhì)量情況將對(duì)客戶(hù)入住后的物業(yè)管理工作有著深遠(yuǎn)的影響。前期管理文件的編寫(xiě)將決定了今后物業(yè)管理工作的管理架構(gòu)及管理模式的確定。

課程對(duì)象

求規(guī)范、提升物業(yè)管理，打造品牌的房地產(chǎn)企業(yè)；

物業(yè)公司干部參與，效果為1

地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)一把手領(lǐng)導(dǎo)參與，效果至少為2

地產(chǎn)公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與，效果收獲至少為4 ！

地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員。

課程大綱

第一講 物業(yè)管理前期介入及接管驗(yàn)收

一、設(shè)備咨詢(xún)：1、設(shè)備是否安全，環(huán)保方面是否符合國(guó)家規(guī)定；

2、設(shè)備的功能是否可以滿(mǎn)足物業(yè)管理的需要；

3、設(shè)備所用的技術(shù)是否先進(jìn)；

4、設(shè)備的能耗是否是合理的；

5、設(shè)備的質(zhì)量是否可以得到保證；

6、設(shè)備的生產(chǎn)廠(chǎng)商是否可以保證售后服務(wù)按物業(yè)管理企業(yè) 的要求進(jìn)行；

7、將來(lái)設(shè)備的維護(hù)、升級(jí)是否方便并投入較少；

8、設(shè)備的安裝是否安全合理，符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定及行業(yè)規(guī)范；

9、所有設(shè)備構(gòu)成的整體系統(tǒng)，是否已涉及到物業(yè)管理工作的各個(gè)方面，并保證其協(xié)調(diào)性一致性；

10、對(duì)于先進(jìn)設(shè)備的高額投入，是否有利于減少人力成本的投入。

11、設(shè)備的選擇與安裝是否有利于講能降耗，或采用其他手段以達(dá)此目的。

12、在進(jìn)入設(shè)備安裝期時(shí)，物業(yè)公司將派工程技術(shù)人員參與調(diào)試全過(guò)程為甲方驗(yàn)收把關(guān)，并收集各種技術(shù)資料、圖紙、配品備件、清機(jī)工具，利于工程驗(yàn)收及后期運(yùn)行

二、公共設(shè)施的咨詢(xún)

1、公共設(shè)施的選擇是否符合客戶(hù)生活、工作的需要，并與項(xiàng)目整體功能布局相協(xié)調(diào)；

2、公共設(shè)施的安裝是否可以方便客戶(hù)（包括殘疾人）的生活及工作；

3、公共設(shè)施的設(shè)置是否符合物業(yè)管理的要求；

4、公共設(shè)施是否有足夠的檔次符合整體環(huán)境設(shè)計(jì)的要求；

5、公共設(shè)施是否有足夠的質(zhì)量保證；

6、公共設(shè)施是否有足夠的數(shù)量保證和人員疏散

三、功能區(qū)域設(shè)置劃分的咨詢(xún)

1、服務(wù)所需區(qū)域的功能分類(lèi)；

2、區(qū)域的劃分是否符合服務(wù)的需要；

3、區(qū)域的劃分是否符合管理的需要；

4、區(qū)域劃分后是否符合人力、物力安排最低的原則；

5、區(qū)域劃分后是否可將不同性質(zhì)的區(qū)域完全分離開(kāi)；

6、區(qū)域劃分后如某一區(qū)域發(fā)生問(wèn)題是否便于分離、控制。

四、公共標(biāo)識(shí)及設(shè)置咨詢(xún)

1、公共標(biāo)識(shí)的使用是否符合國(guó)際規(guī)范；

2、公共標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)是否符合項(xiàng)目的整體的設(shè)計(jì)；

3、公共標(biāo)識(shí)的安裝是否符合人們的習(xí)慣并醒目；

4、公共標(biāo)識(shí)的設(shè)置是否成為有效系統(tǒng)。

第二講工程驗(yàn)收及物業(yè)移交

一、工程驗(yàn)收的主要素為：

1、向發(fā)展商索要設(shè)備的使用說(shuō)明操作手冊(cè)、產(chǎn)品合格證、設(shè)備安裝圖、設(shè)備原理圖、保修合同等技術(shù)資料；2、物業(yè)公司所需要驗(yàn)收的資料包括：設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格、型號(hào)、試驗(yàn)檢查報(bào)告、科目達(dá)標(biāo)指數(shù)等、設(shè)備運(yùn)行最低效率與滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)行技術(shù)參數(shù)與達(dá)標(biāo)指數(shù)；

3、協(xié)同發(fā)展商及施工單位對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》[建標(biāo)（1991）第69號(hào)];物業(yè)竣工裝修驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家規(guī)定為 《北京市家庭裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定》；

4、對(duì)不合格項(xiàng)目進(jìn)行登記，并協(xié)助發(fā)展商處理；

5、監(jiān)督施工單位對(duì)不合格項(xiàng)目進(jìn)行整改。

二、工程移交

1、由發(fā)展商確定交接工程項(xiàng)目，提交物業(yè)管理公司；

2、雙方確定交接標(biāo)準(zhǔn)，確定設(shè)備試運(yùn)行期，并雙方備案；

3、雙方按移交名錄進(jìn)行交接；

4、對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、品牌達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備，物業(yè)公司進(jìn)行簽收，進(jìn)行設(shè)備試運(yùn)行階段的工作。對(duì)數(shù)量、質(zhì)量、品牌達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備物業(yè)公司將不進(jìn)行簽收工作，并協(xié)助發(fā)展商與建設(shè)施工單位協(xié)調(diào)處理，直至設(shè)備達(dá)到雙方認(rèn)可的交接標(biāo)準(zhǔn)為止；

5、在設(shè)備試運(yùn)行期間，物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照設(shè)備所提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備進(jìn)行滿(mǎn)負(fù)荷測(cè)試，并將測(cè)試運(yùn)行記錄一式兩份，一份交發(fā)展商，一份留物業(yè)公司存檔；

6、對(duì)設(shè)備試運(yùn)行期間，設(shè)備達(dá)不到要求的項(xiàng)目，物業(yè)管理公司將要求發(fā)展商整改到合格為止；

7、設(shè)備的驗(yàn)收移交工作一般在入住前3個(gè)月完成，以保證如發(fā)生問(wèn)題有足夠的時(shí)間進(jìn)行整改，而不影響入住工作的進(jìn)行

三、保安介入

1、看管已移交的設(shè)備，保證移交設(shè)備不受損壞，做好成品保護(hù)工作；

2、負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，負(fù)責(zé)防火、防盜等工作；

3、負(fù)責(zé)施工單位的施工秩序管理

四、物業(yè)開(kāi)荒

1、環(huán)境質(zhì)量達(dá)到四星級(jí)以上酒店的水平；

2、設(shè)備間及設(shè)備達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)；

3、完成進(jìn)行開(kāi)業(yè)前的最后一次檢查，確保客戶(hù)入住的順利進(jìn)行。

4、如我公司承擔(dān)該項(xiàng)目的開(kāi)荒工作，我公司將在物業(yè)管理費(fèi)以外另行向業(yè)主取費(fèi)，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)實(shí)際情況作出費(fèi)用預(yù)算報(bào)業(yè)主方審批后執(zhí)行。

第三講：銷(xiāo)售策劃及物業(yè)策劃

一、物業(yè)管理工作與銷(xiāo)售工作的配合

1、及時(shí)了解銷(xiāo)售策劃工作的主要內(nèi)容，在有涉及到物業(yè)管理內(nèi)容上及時(shí)從物業(yè)管理工作上予以配合，保證銷(xiāo)售策劃工作的順利實(shí)施；

2、對(duì)從事銷(xiāo)售的工作人員進(jìn)行有關(guān)于該項(xiàng)目物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，使銷(xiāo)售人員了解項(xiàng)目的整體情況，有重點(diǎn)地將項(xiàng)目的物業(yè)及物業(yè)管理情況傳達(dá)給客戶(hù)；

3、了解銷(xiāo)售部門(mén)對(duì)客戶(hù)的成諾“言必利，行必果”，對(duì)合理并有益于促進(jìn)銷(xiāo)售的成諾內(nèi)容及時(shí)納入到管理服務(wù)程序，對(duì)不能實(shí)現(xiàn)的成諾及時(shí)提醒銷(xiāo)售部門(mén)，取消承諾；

4、了解已出售出租的客戶(hù)情況，及時(shí)將客戶(hù)的情況及客戶(hù)檔案歸檔，在客戶(hù)尚未入住時(shí)已開(kāi)始服務(wù)工作；

5、負(fù)責(zé)辦理入住的相關(guān)手續(xù)及收繳相關(guān)費(fèi)用；

6、從物業(yè)管理的角度完善入伙程序

第四講 前期資料匯編要點(diǎn)

一、對(duì)客戶(hù)文件合同的檔案建立

規(guī)章制度是物業(yè)管理工作的依據(jù)和準(zhǔn)繩，對(duì)客戶(hù)和物業(yè)管理企業(yè)均能起到保護(hù)和制約的作用。鑒于目前政府立法具有滯后性，在法律、法規(guī)、政策、條例尚未健全的情況下，物業(yè)企業(yè)則更要通過(guò)建立完備、嚴(yán)密、科學(xué)、合理的規(guī)章制度來(lái)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，與客戶(hù)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)自我保護(hù)和自我制約。二、內(nèi)部管理文件的編寫(xiě)

先期介入期間，管理公司將根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的全面了解，有針對(duì)性地起草以下文件的內(nèi)容及目錄。

1、《客戶(hù)手冊(cè)》

2、《管理公約》

3、《費(fèi)用收繳協(xié)議》

4、《裝修管理協(xié)議》

第五講 關(guān)于項(xiàng)目財(cái)務(wù)方面的介紹

一、開(kāi)辦費(fèi)用 二、日常管理費(fèi)用

三、能源費(fèi)用 四、稅金 五、管理者酬金

第二部分 簡(jiǎn)介項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理范圍及基本職責(zé)

第一講行政管理第二講財(cái)務(wù)管理

一、管理職責(zé)

二、管理范圍

三、管理原則

四、人事培訓(xùn)管理一、管理原則

二、財(cái)務(wù)部工作職責(zé)

三、財(cái)務(wù)管理范圍

第三講工程管理 第四講保安管理

一、管理原則

三、部門(mén)職責(zé)

二、管理范圍

1、日常管理

2、專(zhuān)業(yè)管理一、管理原則

二、管理范圍

日常管理和專(zhuān)業(yè)管理

治安管理

消防管理

資料檔案管理

第五講客務(wù)管理第六講 清潔綠化管理

一、部門(mén)職責(zé)

二、管理范圍

三、管理原則一、部門(mén)職責(zé)

二、管理范圍

張老師

張志東老師

曾任中糧凱萊副總經(jīng)理 ;

住建部 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì) 主任專(zhuān)家委員 ;

全國(guó)知名實(shí)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)手;

中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì) 首席培訓(xùn)專(zhuān)家;

上海復(fù)旦大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)研究所研究員;

房地產(chǎn)、物業(yè)管理領(lǐng)域客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)家;

清華、北大、復(fù)旦、交大等房地產(chǎn)總裁班、MBA\EMBA班特邀教授;

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

曾任中糧置業(yè)凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運(yùn)營(yíng)工作。并參與過(guò)、《君隆廣場(chǎng)》、《星耀五洲》《中遠(yuǎn)萬(wàn)和城》等大型項(xiàng)目的顧問(wèn)工作。從1999年開(kāi)始從事企業(yè)培訓(xùn)工作，富而又精深的知識(shí)結(jié)構(gòu)，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統(tǒng)一的授課風(fēng)格。有上千小時(shí)的授課經(jīng)驗(yàn)。善于利用成人學(xué)習(xí)的特點(diǎn)，針對(duì)中國(guó)學(xué)員在工作中的培訓(xùn)需求設(shè)計(jì)、實(shí)施有效的培訓(xùn)計(jì)劃。他的授課風(fēng)格獨(dú)特，擅長(zhǎng)在最短的時(shí)間內(nèi)創(chuàng)建理想的學(xué)習(xí)環(huán)境和氛圍，培養(yǎng)學(xué)員自信心，激勵(lì)他們有效而獨(dú)立地工作。

作為奧運(yùn)會(huì)服務(wù)支持單位成員張志東先生為水立方的會(huì)務(wù)服務(wù)提供了專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo)贏得了美譽(yù)。

教育經(jīng)歷：

2001 -2002：中澳MBA-La-torba大學(xué)，主修MBA課程

1986-1989 ：北京藝術(shù)設(shè)計(jì)院，主修工藝雕塑專(zhuān)業(yè)

2002-2003 ：國(guó)際房地產(chǎn)協(xié)會(huì)，獲得國(guó)際注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理

參與編制出版著作：《房地產(chǎn)策劃師》勞動(dòng)和社會(huì)保障部國(guó)家職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)及教材、主講教師

職業(yè)生涯：

現(xiàn)為清華大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)力《房地產(chǎn)總裁班》客座講師

曾任中糧凱萊副總經(jīng)理

主管大悅城（HOPSCA）中國(guó)項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)營(yíng)、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業(yè)經(jīng)理，主管項(xiàng)目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場(chǎng)駐場(chǎng)經(jīng)理。

2007年12月-2008年6月：北京達(dá)文中澳有限公司總經(jīng)理助理

2004年-2007年4月：興達(dá)集團(tuán)東方夏威夷別墅項(xiàng)目、富達(dá)購(gòu)物中心項(xiàng)目管理顧問(wèn)

2002年3 月-2004年11 月：雨林房地產(chǎn)公司 總經(jīng)理助理

1999年12 月-2002年2 月：北京萬(wàn)通鼎安國(guó)際公司（中國(guó)） ；總裁助理、萬(wàn)通大廈執(zhí)行總經(jīng)理。

主要操盤(pán)的項(xiàng)目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業(yè)態(tài) 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業(yè)廣場(chǎng)、別墅等高端樓盤(pán) 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋國(guó)際城 君隆廣場(chǎng) 城市綜合體 （威斯丁酒店、公寓） 富達(dá)購(gòu)物中心、凱博風(fēng)尚購(gòu)物廣場(chǎng) 匯豐廣場(chǎng)等大型商業(yè)項(xiàng)目

出版作品：

作為《中國(guó)房地產(chǎn)策劃師》專(zhuān)家編寫(xiě)了教材及認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

主講課程：

《房地產(chǎn)客戶(hù)心理分析與客戶(hù)關(guān)系管理》

《招商致勝策略》

《二三線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)盈利模式》

《購(gòu)物中心的招商策略及談判》

《購(gòu)物中心服務(wù)品質(zhì)提升》

《購(gòu)物中心管理經(jīng)營(yíng)管理實(shí)務(wù)》

《購(gòu)物中心精細(xì)化管理實(shí)操》

《商業(yè)地產(chǎn)（城市綜合體）項(xiàng)目定位與推廣及招商策略》

《商業(yè)地產(chǎn)定位規(guī)劃、招商策略與租務(wù)管理》，

《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與招商運(yùn)營(yíng)》

《商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全價(jià)值鏈模式》

《商業(yè)地產(chǎn) 中心開(kāi)業(yè)前，開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理》

主要服務(wù)的客戶(hù)：

保利、國(guó)貿(mào)、中遠(yuǎn)、神化集團(tuán)、中國(guó)鋼鐵科技集團(tuán)、凱萊、中糧、首鋼、萬(wàn)科物業(yè)、仲量聯(lián)行、戴德梁行、達(dá)文中澳、奧運(yùn)水立方、星耀集團(tuán)、興達(dá)集團(tuán)、香港新世界《武漢》物業(yè)公司、萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)、方城物業(yè)、中關(guān)村玉淵潭商務(wù)科技園區(qū)等多家知名企業(yè)提供技術(shù)支持。

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