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課程背景

大數(shù)據(jù)、人工智能化時(shí)代，人們?nèi)粘Ｉ畹母鱾€(gè)領(lǐng)域都面臨快速而深刻的變革。不可避免的，大數(shù)據(jù)與人工智能已走入房地產(chǎn)行業(yè)，邁出了變革性進(jìn)步。一些用以記錄客戶購房時(shí)最看重的內(nèi)容——項(xiàng)目區(qū)位及周邊配套設(shè)施、房產(chǎn)位置及產(chǎn)品特性、單位面積與售價(jià)、物業(yè)收費(fèi)及升值空間等等。這個(gè)數(shù)據(jù)有助于確定房產(chǎn)的預(yù)測價(jià)值，便于開發(fā)商對(duì)多種競爭要素、便利設(shè)施及產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)等多可選項(xiàng)，進(jìn)行成本效益分析，并用于指導(dǎo)前期土地獲取、營銷策劃、產(chǎn)品規(guī)劃、成本控制、投融資，后期的工程管理、盈利保障與物業(yè)服務(wù)。、

隨著大數(shù)據(jù)時(shí)代下房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視前期的土地獲取，土地價(jià)值評(píng)估、項(xiàng)目的可行性分析以及拿地階段項(xiàng)目測算方式與技巧，如何進(jìn)行地塊屬性研究和精準(zhǔn)測算并提升企業(yè)利潤，越來越成為優(yōu)秀房企開發(fā)前期工作的必備技能。

本課程梳理、分析了數(shù)家標(biāo)桿地產(chǎn)的成功案例，總結(jié)了多位職業(yè)經(jīng)理人二十多年來的工作實(shí)踐數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)投資拿地整個(gè)過程的土地價(jià)值進(jìn)行解讀、分析和研判，并對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的拿地前后的項(xiàng)目測算計(jì)算方式和技巧進(jìn)行分析總結(jié)，讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資拓展、成本、財(cái)務(wù)和策劃、規(guī)劃人員對(duì)土地獲得的整個(gè)過程有個(gè)全面的了解和掌握，以成功案例和失敗教訓(xùn)為鏡，以標(biāo)桿企業(yè)為對(duì)標(biāo)坐標(biāo)，在大數(shù)據(jù)廣泛應(yīng)用的發(fā)展機(jī)遇和不斷競爭與變革的形勢下，根據(jù)自己企業(yè)的特點(diǎn)，有所為和有所不為，作出最優(yōu)是抉擇決策。

課程對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)高管、企業(yè)投資部門負(fù)責(zé)人、投資經(jīng)理、成本和財(cái)務(wù)經(jīng)理、設(shè)計(jì)研發(fā)及工程經(jīng)理等。

課程收益

1、了解房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的一般規(guī)律和黃金法則，提高定性分析及定量測算的技巧；

2、順應(yīng)天時(shí)、地利、人和，了解投資拿地新法，掌握新項(xiàng)目拿地前后測算、精算的重點(diǎn)、難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)，避免常規(guī)錯(cuò)誤的發(fā)生；

3、掌握土地價(jià)值判斷的技術(shù)邏輯與計(jì)算方法，熟練運(yùn)用項(xiàng)目最優(yōu)規(guī)劃、以及簡潔實(shí)用的項(xiàng)目建議書和可研報(bào)告提高拿地方案的實(shí)操本領(lǐng)；

4、領(lǐng)會(huì)并掌握標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)拿地研判技巧和項(xiàng)目測算方法，結(jié)合自己公司特質(zhì)，有效嫁接和合理借鑒。

5、看地測評(píng)的方式及各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避和管控？

6、培養(yǎng)和留住前期投資拓展和策劃規(guī)劃的核心人才，進(jìn)而精準(zhǔn)提升企業(yè)的開發(fā)利潤。

課程大綱

第一部分：土地估價(jià)方法與房地產(chǎn)估價(jià)方法

一、宗地地價(jià)評(píng)估基本方法與預(yù)測

1、收益還原法

2、市場比較法

3、成本逼近法

4、剩余法

5、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

案例：大數(shù)據(jù)下的房屋與成交量的預(yù)測

二、房地產(chǎn)評(píng)估基本方法

1、市場比較法

2、收益法

3、成本法

4、假設(shè)開發(fā)法

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

案例：基準(zhǔn)地價(jià)修正法如何對(duì)土地和房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行判斷？

第二部分：地塊價(jià)值判斷——項(xiàng)目建議書與可研報(bào)告的編制

一、地塊屬性研究

1、做好地塊屬性研究的三個(gè)問題？

（一）如何看地？

（二）項(xiàng)目地塊的屬性？

（三）看問題的方法？

2、如何拿地？

（一）拿地的兩種方式

（二）看地拿地時(shí)要注意的幾個(gè)問題：

（三）拿地新法（天時(shí)地利人和）解析

（四）土地獲取黃金法則總體思維框架（定性）

3、土地價(jià)值研判的意義及目的

（一）地塊研究到底是要研究什么？

（二）地塊的區(qū)位分析的三個(gè)基本層面（城市、區(qū)域、地段）

（三）意義：①發(fā)現(xiàn)地塊本身的優(yōu)勢和劣勢所在，②明確地塊的產(chǎn)品適宜性

（四）目的:為項(xiàng)目的定位奠定重要依據(jù)

4、XX標(biāo)桿地產(chǎn)成功模式的借鑒

（一）土地土地要素構(gòu)成基礎(chǔ)與分析

（二）傳統(tǒng)開發(fā)流程及以客戶為導(dǎo)向的開發(fā)流程

（三）七對(duì)眼睛是解決什么問題的？

案例解析：項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒（產(chǎn)品、客戶、土地之間的內(nèi)在邏輯）

5、土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)與決策評(píng)判

案例：XX新晉20強(qiáng)地產(chǎn)的三個(gè)“漏斗”決策依據(jù)與要點(diǎn)

6、土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地的選擇

7、土地獲取方式的常規(guī)與非常規(guī)操作方式

8、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拿地投資決策

（一）企業(yè)投資戰(zhàn)略和慣性

（二）如何選城市--城市評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系

（三）企業(yè)自身產(chǎn)品定位—“有所為和不為”

（四）有準(zhǔn)備拿地 有選擇布局

（五）前期投資測算定位和風(fēng)險(xiǎn)控制

案例：如何判讀估價(jià)報(bào)告與實(shí)例點(diǎn)評(píng)

二、競爭分析和土地評(píng)估

1.土地市場分析

2地塊考察和分析

考察報(bào)表：宗地社會(huì)條件調(diào)查表和自然條件調(diào)查表等

3.區(qū)域市場分析

4.競爭樓盤分析

考察報(bào)表：市場調(diào)研任務(wù)書

5.項(xiàng)目定位七步驟

案例：地塊現(xiàn)場考察的主要關(guān)注點(diǎn)

6.項(xiàng)目獲取需要關(guān)注的六大風(fēng)險(xiǎn)：

調(diào)研報(bào)表：項(xiàng)目獲取風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估表

案例分析：2019房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查

三、地塊投資的決策核心：產(chǎn)品規(guī)劃

1.企業(yè)自身產(chǎn)品密切相關(guān)的產(chǎn)品規(guī)劃模板設(shè)計(jì)

2.投資（或研發(fā)）部門如何進(jìn)行設(shè)計(jì)強(qiáng)排？

3.如何通過產(chǎn)品規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售總額、銷售利潤最大化？

實(shí)操案例：xx收并購項(xiàng)目的最優(yōu)化強(qiáng)排方法的介紹和實(shí)踐

四、地塊投資的決策依據(jù)：財(cái)務(wù)分析

1、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃和成本構(gòu)成

2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃和收入估算

3.房地產(chǎn)投資收益分析: 項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)測算

4．項(xiàng)目投資建議書

5．簡要實(shí)用的可行性報(bào)告的編制要求和問題點(diǎn)

案例解析：XX項(xiàng)目的可行性報(bào)告的編制要點(diǎn)

第三部分：房地產(chǎn)企業(yè)拿地實(shí)操技能

思考一：項(xiàng)目利潤是怎么計(jì)算出來的？

思考二：需要哪些要素投入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營？

思考三：什么樣的房地產(chǎn)才能算好項(xiàng)目（投入/產(chǎn)出、付出/回報(bào)）

思考四：如何掌握項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中測算要點(diǎn)及其在決策中的作用

一、土地市場

1、市場基本面分析

2、競爭分析及延伸理解

3.產(chǎn)品分析與常見拿地模式及案例

1）、政府主導(dǎo)模式，成功案例：廣東惠州xx科技小鎮(zhèn)的選擇與攻堅(jiān)

2）、企業(yè)主導(dǎo)模式，成功案例：A、碧桂園評(píng)價(jià)土地的兩大核心工具，

B、標(biāo)桿地產(chǎn)xx項(xiàng)目拓展相關(guān)經(jīng)驗(yàn)

二、 房地產(chǎn)企業(yè)拿地方式

1、國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的拿地方式五個(gè)模式十種方式：

招拍掛介紹（二種方式）

土地轉(zhuǎn)讓介紹（一種方式）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓介紹（四種方式）

合作經(jīng)營介紹（二種方式）

委托代建介紹 （一種方式）

2. 品牌房企的各種獨(dú)門絕技及其拿地策略

1）融創(chuàng)的收并購模式

2）萬科的模式

3）碧桂園的模式

4） 常見企業(yè)勾地技巧、門檻條件設(shè)置

3．非招拍掛的三種最常見的拿地方式

（1）、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科大宗購并南都集團(tuán)案例

（2）、合伙成立項(xiàng)目公司

（3）、以聯(lián)合開發(fā)的名義

4.其他拿地方式的局限性

（4）、兼并或合并，中交并購綠城案例

（5）、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ，南京xx小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)讓案例

（6）、股權(quán)托管

（7）、變更用地類型

（8）、染指“插花規(guī)劃”

5.房地產(chǎn)并購實(shí)務(wù)及案例分析

（1）、法規(guī)政策

（2）、交易結(jié)構(gòu)

（3）、盡職調(diào)查

（4）、交易文件

討論與點(diǎn)評(píng)：什么是適合企業(yè)自身拿地條件的最佳方式？

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目測算的基本知識(shí)（測算意義、思路、假設(shè) ）

1、測算意義（測算必要性/測算作用/測算精度要求）

2、測算思路（融資計(jì)劃/成本/收入/稅收/利潤等）

3、測算假設(shè)（模擬開發(fā)進(jìn)程/財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）

四、項(xiàng)目投資

1、投資成本費(fèi)用

①土地費(fèi)用（土地征收拆遷費(fèi)/土地出讓地價(jià)款/土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)/土地租用費(fèi)/土地投資折價(jià)）

②前期工程費(fèi)

③房屋開發(fā)費(fèi)用（建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）

④期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）

⑤開發(fā)期間稅費(fèi)

⑥其他費(fèi)用

⑦不可預(yù)見費(fèi)等

小結(jié)：開發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表

2、項(xiàng)目收入：項(xiàng)目收入的關(guān)鍵要素（收入估算/開發(fā)方案/租售方案及價(jià)格）

①開發(fā)計(jì)劃

②銷售計(jì)劃：某項(xiàng)目案例

③價(jià)格估算：市場比較法/成本法及某案例：價(jià)格估算及預(yù)測表

④租售收入及某項(xiàng)目案例

⑤稅費(fèi)估算與稅費(fèi)表

⑥稅費(fèi)估算：土地增值稅與“營改增”后的房地產(chǎn)行業(yè)具體規(guī)定及注意事項(xiàng)

3、項(xiàng)目利潤

①利潤的基本概念：

資金價(jià)值/現(xiàn)金流量（經(jīng)營、投資、籌資活動(dòng)）/現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系/經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)等

②核心指標(biāo)：內(nèi)部收益率（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算）/銷售凈利率/財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值/投資回收期

③參考指標(biāo)：

（一）地價(jià)支付貼現(xiàn)比及xx城市花園項(xiàng)目案例

（二）啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)（三）銷售毛利率（四）資金峰值比例

（五）獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）

4、相關(guān)分析

①盈虧平衡分析（本、量、利分析）

②敏感性分析（步驟及案例）

5、重點(diǎn)說明

①經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見誤區(qū)

②經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告步驟

③指標(biāo)體系說明

④填報(bào)模版參考

案例：XXXXX項(xiàng)目投資分析報(bào)告

五、經(jīng)濟(jì)測算表格分析

1、測算參數(shù)

2、項(xiàng)目盈利預(yù)測

3、現(xiàn)金流預(yù)測

案例：XXXXX項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制模板

案例：xx產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地的財(cái)務(wù)成本分析

第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)各種實(shí)操拿地模式的風(fēng)險(xiǎn)

1、 二級(jí)市場拿地方式實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1）哪些情形必須進(jìn)行招拍掛？招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？

2)招拍掛形式出讓土地使用權(quán)的利弊分析

3)企業(yè)實(shí)力雄厚、準(zhǔn)備充分卻無法成功通過二級(jí)市場拿地？癥結(jié)何在？

4)“招拍掛”獲取土地會(huì)踩到哪些“雷區(qū)”？

5)如何避免“招拍掛”雷區(qū)？

6)真實(shí)案例揭示哪些情形會(huì)導(dǎo)致“招拍掛”無效及其后果

7)真實(shí)案例全程揭示通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規(guī)程及技巧

2、 直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1)“精心策劃”的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？

2)如何避免直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無效

3)如何看清直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動(dòng)

4)如何合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過程中的稅收成本

5)真實(shí)案例全程展現(xiàn)直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

3、股權(quán)收購獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1)收購不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)遇到哪些法律障礙

2)股權(quán)收購如何做好合理避稅

3)通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析

4）通過股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事前、事中如何防范，事后如何處理？

5）真實(shí)案例全程展現(xiàn)股權(quán)收購取得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操

第五部分：如何展現(xiàn)和提升企業(yè)的“拿地能力”? 投資部門地位和使命

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的分析

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式對(duì)投資拿地的影響

3、如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

1）綜合能力的積累

2)合理的項(xiàng)目信息來源

3)了解及研究政府規(guī)劃動(dòng)向

4)品牌價(jià)值

5）開發(fā)思路的引導(dǎo)性

6）提高資金解決能力

分析討論：企業(yè)自身的開發(fā)模式是什么？對(duì)投資拿地有什么要求和避諱？

4、房地產(chǎn)投資部門的龍頭地位和工作使命

1）地塊投資在企業(yè)系統(tǒng)中的地位

2）國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理方式和組織架構(gòu)

3）投資經(jīng)理需要掌握的基本技能

4）公司的目標(biāo)和投資部的任務(wù)分解

5）房企投資部門的年度目標(biāo)是什么？實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的路徑是什么？

案例：若干實(shí)操收并購拿地分享與答疑互動(dòng)

楊老師

楊凡老師

東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究所在職研究生班畢業(yè)。

國家注冊建筑師，高級(jí)工程師，國內(nèi)資深土地拓展運(yùn)營專家

曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師

蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)

吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產(chǎn)一線開發(fā)管理工作是房地產(chǎn)土地拓展運(yùn)營專家，房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操管理經(jīng)驗(yàn)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對(duì)房地產(chǎn)前期開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進(jìn)步的技術(shù)管理正能量，擅長項(xiàng)目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級(jí)開發(fā)實(shí)踐中有突出的業(yè)績。

授課風(fēng)格：

幽默風(fēng)趣、生動(dòng)形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實(shí)操結(jié)合。

主講課程：

《一級(jí)土地開發(fā)及運(yùn)營》

《土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)一二級(jí)開發(fā)模式、土地拓展及規(guī)劃設(shè)計(jì)》

《土地一級(jí)開發(fā)及一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的成本合約管理》

《土地開發(fā)模式與流程；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力突破》

服務(wù)過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團(tuán)、北控集團(tuán)、中房集團(tuán)、天慶房產(chǎn)、寶冶集團(tuán)、興東置業(yè)、粵海地產(chǎn)、金秀湖集團(tuán)、蘇州工業(yè)園區(qū)、福州規(guī)劃設(shè)計(jì)總院、鑫成集團(tuán)等一百多家企業(yè)

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