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課程介紹

在房地產開發企業的稅負構成中，增值稅是基礎，企業所得稅是核心，土地增值稅是關鍵！土地增值稅是房地產業的“關門稅種”，其稅負高低對于房地產項目利潤影響至關重要。然而，營改增以后土增清算框架重新搭建、清算流程趨于繁瑣、扣除項目復雜多變，清算周期時間長、跨度大、關聯稅種多……且土地增值稅清算文件較為分散各地不統一， “金三”大數據精準定位房企稅收風險，“放管服”使得涉稅責任回歸企業，稅收優惠政策擴圍等等……使得如今的房地產企業不得不在應對土地增值稅預繳、清算對象、成本歸集與分攤等問題“瞻前顧后”。

本次課程以目前最新土地增值稅申報表與土增稅重組政策為依托，直擊當前新形勢下土地增值稅清算的風險點與規避技巧，緊扣當地最新土地增值稅政策，著眼房企如何科學合理規劃清算項目、如何靈活處理成本分攤，如何把控清算時機等關鍵問題。通過最新實戰案例詳實剖析演練，從土地增值稅清算項目認定、收入節點與金額確認、扣除憑證判定、扣除項目排查診斷，到成本分攤方法的具體運用、清算結果比對、稅收風險把控……系統闡述土地增值稅清算各個節點稅收要點暨風險防范，整個過程學員通過實戰案例全程參與！通過諸多實戰演練案例、試填不同類型《土地增值稅申報表》，分享獨到實戰經驗，幫助您充分發揮財稅人員的職業優勢和專業智慧，幫助企業完美控制稅收風險，堅守企業利潤。

課程收益

1、緊扣實務、操做性強：重實戰、重實效、重實用，案例為先，數據支撐，詳盡解讀房企實際工作中土地增值稅的熱點問題和風險防范；

2、著眼本地、針對性強：圍繞云南省【2020】7公告，解讀土地增值稅清算流程各個節點，讓清算緊扣當地，不再“空洞”；

3、案例為先、數據支撐：基于真實案例數據分析，實務操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、法規引用，全面提升籌劃技巧；

4、學員互動、現場答疑：學員帶著問題聽課，現場咨詢，參與訓練解析過程，實實在在解決本企業疑難問題。

課程大綱

引子：

1、解讀云南省【2020】7公告

2、解讀最新土地增值稅申報表構架

3、解讀土地增值稅重組政策變化

第一部分：土地增值稅清算概述

1、土地增值稅計征范圍

2、土地增值稅計算流程

3、扣除四大原則

4、合法有效憑證解析

5、土地增值稅預征制度

6、土地增值稅清算條件

7、清算單位對土增稅稅負影響

8、清算分類標準確定

9、二次清算必要性以及具體流程

10、土地增值稅核定征收

第二部分：土地增值稅之收入

1、深度解析土地增值稅確認收入時點以及收入金額

2、增值稅深化改革對土增清算框架影響

3、買房送家電、送車位、送物業等不同促銷對土增稅的影響

4、售后回租（浮動收益）的界定與風險防范

5、銷售價格偏低應對技巧

6、價外費用（代收費用）如何填報申報表

7、七種不同類型“合作建房”稅收風險防范

8、不同代理銷售模式收入金額確認

第三部分：土地增值稅清算之扣除

1、招拍掛方式下土地成本確認

2、接受土地投資土地成本確認

3、以房換地方式下土地成本的確認

4、拆遷費土地成本確認風險

5、以股權轉讓名義轉讓土地

6、不同方式紅線外支出土地成本確認

7、不同“竟配建”土地成本確認

8、集團拿地分公司開發土地成本確認

9、建安、基礎、公配的“三流一致”

10、不同裝修對土增清算影響

11、不同建造方式售樓部對土增影響

12、財務費用扣除解讀（銀行融資、民間融資、轉貸等）

13、稅金扣除（印花稅、土地使用稅、水利基金等）

14、混合銷售與兼營行為對土增稅扣除的影響

15、“舊房”界定暨銷售案例解析

16、開發間接費扣除注意事項

17、在建工程（爛尾樓）銷售土增稅處理

第四部分：拆遷還建專題（選）

1、拆遷還建原理解讀與流程分析

2、拆遷還建會計處理

3、增值稅視同銷售與會計確認收入差異

4、企業所得稅處理

5、土地增值稅暨申報表填報

6、發票開具、契稅等問題解析

第五部分：成本分攤與車位稅收處理

1、成本分攤原則解讀

2、人防車位銷售稅收分析

3、無產權車位銷售稅收分析

4、銷售有產權車位要點

5、機械車位稅收處理

6、租賃車位稅收解析

7、車位成本分攤要領

8、占地面積法分攤要領

9、建筑面積法與土增申報表對接

10、直接成本法運用

11、預算造價法適用要點

12、案例解讀層高系數法實際操作

第六部分：土地增值稅稅負測算

1、數據采集來源

2、收入數據采集與分割

3、成本數據采集與分攤

4、稅金數據采集與計算

5、數據綜合運用與稅負測算結果比對

6、土地增值稅臨界點分析

第七部分：答疑

王老師

國內著名稅務策劃專家，稅收業務培訓專家；數十家房地產企業稅務顧問．答疑專家、注冊稅務師、注冊會計師

有常年戰斗在一線的經歷，熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產行業稅收專題講座幾百次，講授由淺入深．生動活潑．內容準確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風格生動詼諧．風趣幽默，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧

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