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課程介紹

稅收成本是企業(yè)的重要成本之一，控制稅收成本要深入業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)！

2021年3月25日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步深化稅收征管改革的意見》，在中國疫情防控形勢越來越好，社會經(jīng)濟不斷恢復(fù)的時候，國家將從2020年的“保穩(wěn)”政策演變?yōu)?ldquo;服務(wù)+防控”，在不斷服務(wù)企業(yè)發(fā)展的同時，更注重國家稅收征收管理，嚴(yán)厲打擊稅收犯罪，中國稅收管理重新站在了一個高點。

減稅降費、放管服、留存?zhèn)洳榈鹊纫恍┒愂展芾砝砟詈痛胧┎粩嗤七M，虛開發(fā)票等案件的查處絲毫不因疫情的存在而減輕力度，另外，國家多個省份發(fā)文明確企業(yè)員工社保劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收，也給企業(yè)社保管理帶來前所未有的壓力。土地出讓金劃為稅務(wù)部門征收的等等，同時隨著金稅三期的執(zhí)行和金稅四期的到來，智能化征管手段的運用，以及2021年增值稅電子專用發(fā)票的推行和落地，加以大數(shù)據(jù)控稅、信息化管稅等有效手段的實施，中國已經(jīng)從“發(fā)票控稅”轉(zhuǎn)為“數(shù)字控稅”，新一輪稅務(wù)管理新趨勢勢在必行，同樣對2021年新環(huán)境下的稅收管理也帶來新的要求；同時隨著房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)操作的多樣性、商業(yè)模式的復(fù)雜性和企業(yè)內(nèi)部管理的綜合性，都帶來企業(yè)大的危機和經(jīng)營成本的加重。本課程基于新環(huán)境新制度和新理念下，從企業(yè)稅收管理，特別是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈中重大涉稅事項風(fēng)險控制及籌劃事項出發(fā)為您清晰化講解、精細化分析。

課程大綱

一、金稅四期背景下企業(yè)稅收風(fēng)險管控必須注意六大方向

1. 面對稅務(wù)機關(guān)對你企業(yè)業(yè)務(wù)“合理性”的如何從稅負(fù)率、關(guān)聯(lián)交易和商業(yè)模式的角度進行解釋？

2. 企業(yè)從哪些角度自行對一起企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進行稅收籌劃？注意事項是什么？ 

3. 業(yè)財融合是現(xiàn)代財務(wù)必須遵守的法則，企業(yè)如何從合同和“五流一致”的角度強化企業(yè)的業(yè)財融合？

4. 對于企業(yè)的支付不是你有合同、有發(fā)票就行稅前扣除，如何從“主體相關(guān)”和“時間相關(guān)”兩個角度與稅局進行溝通？ 

5. 面對國家頒布的新注冊額，企業(yè)財務(wù)人員如何科學(xué)、完整和準(zhǔn)確解讀并運用政策？很多企業(yè)對新政策的理解都是片面的，從而帶來稅收風(fēng)險。

6. 稅收管理不是僅僅熟悉幾個政策就能搞定，如何跳出稅收看稅收？如何優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部稅收管理思維？如何巧妙運用稅法的利與弊？如何通過企業(yè)組織架構(gòu)的設(shè)計和調(diào)整達到節(jié)稅的目的？

二、建筑業(yè)企業(yè)組織架構(gòu)和業(yè)務(wù)操作對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的不同影響

1、施工企業(yè)工程掛靠帶來的三大風(fēng)險以及如何規(guī)避？掛靠方是不同主體（個人或低資質(zhì)公司）進行掛靠時如何進行財稅處理

2、在業(yè)主與建筑企業(yè)作為關(guān)聯(lián)企業(yè)的背景下，施工企業(yè)承接工程不同承包方式下如何進行計稅方式的選擇才有利于整個集團？

3、外地施工要求設(shè)立分公司的操作模式

4、以老板個人銀行賬戶進行相關(guān)費用結(jié)算的財稅風(fēng)險

5、工程現(xiàn)場發(fā)生的水電費，掛表單位為業(yè)主或其他單位，無法取得自來水公司和電力公司開具的發(fā)票，應(yīng)如何處理？

6、混合銷售模式下對房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的雙重影響是什么？又該如何化解？

7、建筑企業(yè)的委托收付款對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險影響

8、如果建筑企業(yè)是總分公司性質(zhì)，關(guān)于合同、發(fā)票、資金和業(yè)務(wù)發(fā)生如何規(guī)范統(tǒng)一的五種具體情況分析

9、與上下游企業(yè)簽訂合同時，稅率變化下合同關(guān)于最終結(jié)算款項如何提前規(guī)范約定？

10、洼地的個獨企業(yè)如何在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理中進行運用？

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資準(zhǔn)備階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、項目調(diào)研階段的費用是否可以計入開發(fā)成本？

2、新成立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣計算開辦費？

3、房地產(chǎn)企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費如何扣除

4、項目管理相關(guān)費用的核算技巧

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期準(zhǔn)備的相關(guān)工作有哪些及涉稅風(fēng)險控制

6、委托境外設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，支付的設(shè)計費是否應(yīng)當(dāng)在我國境內(nèi)納稅?企業(yè)承擔(dān)什么稅收責(zé)任?

7、青苗補償費、拆遷補償款和土地補償款的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化處理

8、立項、規(guī)劃、設(shè)計環(huán)節(jié)應(yīng)注意哪些稅收問題與節(jié)稅策略?

9、產(chǎn)品開發(fā)類型的選擇，是關(guān)注稅收負(fù)擔(dān)水平?還是關(guān)注企業(yè)的銷售?

四、房地產(chǎn)（建安）企業(yè)融資階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、貸款資金轉(zhuǎn)貸關(guān)聯(lián)方使用有償與無償?shù)倪x擇

2、關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金借貸合同管理的四大風(fēng)險及管控

3、民間借款利息情況說明取得的選擇——關(guān)系到利息是否能夠全額扣除

4、時下最流行的資金池管理三個模型的選擇及稅收風(fēng)險管理

5、統(tǒng)借統(tǒng)貸資金使用及5個必須要注意的五個風(fēng)險點

6、委托貸款利息稅前扣除的界定及企業(yè)所得稅及土地增值稅前扣除的稅收風(fēng)險

五、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、母公司土地摘牌，土地辦理到子公司名下與政府的協(xié)議如何約定？

2、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地的進項稅額抵扣的問題

3、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅的依據(jù)以及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定?

4、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款用于不同情況下的稅務(wù)處理及稅負(fù)優(yōu)化

5、合作建房的模式選擇及風(fēng)險管控

6、以接盤等形式購入未完工開發(fā)項目是購買項目好還是購買股權(quán)好

7、受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據(jù)確認(rèn)土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風(fēng)險規(guī)避?

8、以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產(chǎn)發(fā)票如何開具，從被拆遷人、開發(fā)企業(yè)兩方分別就企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析?

9、以接受投資方式取得土地，稅收風(fēng)險如何掌控，投資雙方的稅收風(fēng)險在哪里?

10、為取得土地而支付的紅線外支出，在所得稅和土地增值稅的處理什么不同?如何操作可以在稅前扣除，規(guī)避風(fēng)險?

六、房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)采購階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、房地產(chǎn)企業(yè)代施工方支付水電費和扣押的質(zhì)量保證金的涉稅處理

2、設(shè)備安裝和裝修中的業(yè)務(wù)控制稅負(fù)優(yōu)化

3、房產(chǎn)公司設(shè)立商貿(mào)公司更有利于計稅

4、綠化苗木如何操作才有利于節(jié)稅

七、房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售階段的財稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間評估稽查

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費用的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

3、房產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主違約金的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

4、房地產(chǎn)預(yù)收定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理

5、項目銷售中各類促銷活動的稅收分析（如以老帶新、摸獎送禮、贈送業(yè)主福利、送物業(yè)費等）

6、賣精裝房送家電、家俱的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

7、不同產(chǎn)權(quán)形式下地下停車庫出售或出租等經(jīng)營的業(yè)務(wù)鏈稅負(fù)優(yōu)化

8、營改增后各行業(yè)納稅人不動產(chǎn)經(jīng)營管理（自用、出租、出售等）政策風(fēng)險管理實操

9、不動產(chǎn)與固定資產(chǎn)進項稅額抵扣政策解析與應(yīng)用

10、如何設(shè)立銷售中心（售樓處）才能更加節(jié)稅

11、房地產(chǎn)項目有自己的銷售部銷售好還是委托專業(yè)銷售中介銷售好？

12、扣除土地價款后如何開具增值稅發(fā)票？如何納稅申報？

13、商業(yè)地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為自持后相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險控制

14、商業(yè)運營中心管理模式對企業(yè)納稅的影響與應(yīng)對

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常費用的企業(yè)所得稅處理

1、差旅費歸屬的選擇——不同的界定與報銷處理對企業(yè)納稅產(chǎn)生重大影響；

2、勞保費與福利費的選擇——發(fā)的都是東西，但稅務(wù)處理卻不是個東西；

3、福利費與工資薪酬轉(zhuǎn)化的選擇——都是造福員工，搞不好就有可能是造孽；

4、業(yè)務(wù)招待費與業(yè)務(wù)宣傳費的選擇——不是一個logo就能解決的事！

5、票據(jù)貼現(xiàn)息承擔(dān)主體的選擇——不是花錢就能拍平的事；

6、福利性和獎勵性旅游的選擇——玩的很開心，繳稅很傷心！

7、食堂管理模式的選擇——食堂搖身變飯店，柳暗花明又一村；

8、私車公用合同管理的選擇——車你可以用，但錢不一定允許你花；

9、餐費財稅確認(rèn)的選擇——一頓餐費可能會讓你變成“殘廢”；

10、辦公費用增值稅抵扣的選擇——準(zhǔn)確劃分是前提，進項抵扣有保障！

九、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及重組過程中相關(guān)稅收風(fēng)險及籌劃應(yīng)對

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的定價的選擇——平平淡淡做人可以,切不可平平淡淡賣股！

2、資產(chǎn)投資或劃轉(zhuǎn)方式的選擇——你的地盤你做主，苛刻條件是關(guān)鍵！

3、股東分配股息紅利方式的選擇——生意紅火拿紅利，操作不當(dāng)只剩火！

4、企業(yè)并購重組以及相關(guān)運作模式的財稅優(yōu)化

5、股東減資或撤資的相關(guān)操作及風(fēng)險管理

十、房地產(chǎn)企業(yè)項目土地增值稅清算的財稅處理技巧與風(fēng)險防范

1、當(dāng)前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務(wù)風(fēng)險分析。

2、土地增值稅清算的時間如何把握?

3、紅線外發(fā)生的成本費用，額外補償費用以及無發(fā)票的土地成本扣除問題

4、土地增值稅清算審核的要點有哪些?稽查最關(guān)注的問題是什么?

5、關(guān)于預(yù)征土地增值稅與核定征收土地增值稅的情形與應(yīng)對

6、以房產(chǎn)對外投資、劃轉(zhuǎn)、分立等重組事項土地增值稅爭議問題處理

7、回遷安置房與拆遷補償?shù)耐恋卦鲋刀愄幚怼?/p>

顧老師

著名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；注冊稅務(wù)師、納稅籌劃師。長期受聘國內(nèi)著名高校EMBA教學(xué)，兼任數(shù)十家大中型企業(yè)稅務(wù)顧問、財稅監(jiān)理。中國稅務(wù)師協(xié)會特聘專家。創(chuàng)立了企業(yè)稅收風(fēng)險識別和管控的四大模型，在全國各地舉辦專題稅收類培訓(xùn)近千場，數(shù)萬家大型企業(yè)、上市公司接受其培訓(xùn)及指導(dǎo)。其“淺入深出”的授課演說和幽默、隨和、互動的授課風(fēng)格，深得學(xué)員的喜愛與追捧。

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