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課程介紹

自營改增在各行各業(yè)全面實施以來，房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理發(fā)生了翻天覆地的變化，增值稅的落地給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理帶來了全新的挑戰(zhàn)。隨著國家稅改步伐加緊，金稅三期工程在全國各稅務(wù)機關(guān)全面上線，房地產(chǎn)企業(yè)正面臨前所未有的“大稽查”，資金無償占用視同銷售、營業(yè)稅遺留問題、土增清算的博弈等等涉稅風(fēng)險，日益激增。，如何在金三嚴(yán)控下控制房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險，給房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員也提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

本課程為大家全面梳理了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)自持環(huán)節(jié)全稅種涉稅風(fēng)險疑難問題，以“業(yè)務(wù)”為核心，突出“全稅種”分析，通過詳細(xì)的講解，各個擊破、不留死角，為企業(yè)從容應(yīng)對稅務(wù)稽查保駕護航。

課程收益

- 全稅種：以企業(yè)所得稅為主線，涵蓋增值稅、土地增值稅等主要稅種

- 全重點：重點領(lǐng)域的核心涉稅風(fēng)險點全面講解

- 全案例：通過講師親歷的案例結(jié)合標(biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗梳理

課程內(nèi)容

08:30 入場及簽到

09:00 課程開始，主持人致辭

Part 1 房地產(chǎn)資源開發(fā)階段納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

1. 金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與預(yù)警的成本費用財務(wù)數(shù)據(jù)

（1） 開發(fā)成本；

（2） 預(yù)付帳款科目；

（3） 存貨科目；

（4） 固定資產(chǎn)科目；

（5） 投資性房地產(chǎn)科目；

（6） 項目毛利率；

（7） 其他應(yīng)付款變動率；

（8） 開發(fā)費用；

（9） 其它應(yīng)收款科目。

2. 營改增后如何比較供應(yīng)商的價格？

3. 建安成本管控有哪些要點？

4. 甲供材料與甲控材料納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

5. 施工水電費甲供的納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

6. 房地產(chǎn)企業(yè)與建安企業(yè)對同一項目計稅方法的協(xié)調(diào)問題

7. 營銷設(shè)施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

8. 境外設(shè)計費如何代扣代繳相關(guān)稅費？

9. 投資性房地產(chǎn)進項抵扣納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

10. 園林綠化項目如何抵扣進項稅額？

11. 開發(fā)成本超過評估指標(biāo)值就要補稅嗎？

12. 建安成本偏高——房地產(chǎn)企業(yè)反避稅案例

13. 政府給的建安成本款是否繳納增值稅？

14. 取得拍賣的不動產(chǎn)，不能抵扣進項稅咋辦？

15. 預(yù)提土地增值稅能否計入成本費用企業(yè)所得稅稅前抵扣？

16. 四項預(yù)提費用稅前扣除納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

17. 成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）的扣除問題？

18. 私車公用稅前扣除、進項稅抵扣納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

19. 過路過橋費進項稅額抵扣納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

20. “三流一致”、“四流一致”、“五流一致”與增值稅發(fā)票虛開防范

21. 惡意取得與善意取得增值稅專用發(fā)票的納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

12:00 午餐

13:10 課程開始

Part 2 物業(yè)自持階段納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

1. 金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與預(yù)警的收入財務(wù)數(shù)據(jù)

（1） 視同銷售收入；

（2） 預(yù)收賬款與預(yù)繳增值稅配比；

（3） 預(yù)收賬款科目；

（4） 貨幣資金科目；

（5） 應(yīng)收賬款科目；

（6） 短期借款科目；

（7） 未完工年度企業(yè)所得稅。

2. 新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的重大稅會差異分析

3. 房地產(chǎn)銷售：開票時點、開票方式（差額開票、全額開票）

4. 測繪面積多退少補納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

5. 免租期納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

6. 商鋪售后返租納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

7. 商鋪售后包租納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

8. 分拆房價銷售納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

9. “拎包入住”（精裝房）納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

10. 買房送車位、買房送汽車、買房送物業(yè)管理費納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

11. 價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對——來自稽查案例的講解

12. “工抵房”納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

13. 代收費用納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

14. 房產(chǎn)銷售“更名”納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

15. 銷售誠意金、銷售訂金、銷售預(yù)約金、銷售定金納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

16. 收入確認(rèn)——增值稅、所得稅、會計三者的差異分析

17. 未完工銷售收入納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

18. 預(yù)收賬款的增值稅會計處理——來自實操案例的講解

19. 土增稅預(yù)征依據(jù)和清算收入兩種計算方法，納稅人有選擇權(quán)嗎？

20. 完工銷售收入納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

21. 視同銷售納稅各稅種之間的差異及風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

22. “限地價+競配建”無償是否視同銷售？

23. 自持房源銷售納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

24. 開發(fā)商老項目轉(zhuǎn)自用，增值稅應(yīng)該如何處理？

25. 投資性房地產(chǎn)納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

26. 舊房轉(zhuǎn)讓納稅風(fēng)險分析與稽查應(yīng)對

27. 公共配套設(shè)施無償移交是否要視同銷售計算土地增值稅？

28. 企業(yè)可以主動要求土增清算嗎？全部竣工、完成銷售的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

29. 土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號公告的深度解讀

30. 財會【2016】22號文后印花稅在土增稅清算時能否扣除？

17:00 課程結(jié)束

蔡老師

蔡老師現(xiàn)任地產(chǎn)基金投資總監(jiān)，上海師范大學(xué)校外導(dǎo)師，曾任世界五百強企業(yè)財務(wù)副總、稅務(wù)經(jīng)理、上海市青浦區(qū)稅務(wù)局大企業(yè)管理所副所長、風(fēng)險監(jiān)控所副所長，從事財經(jīng)法律領(lǐng)域的工作近10年，擅長企業(yè)投并購、融資，財稅法律規(guī)劃，財稅風(fēng)險管控，財稅核算等業(yè)務(wù)。 蔡老師是北京大學(xué)碩士研究生，財務(wù)管理碩士（公司金融方向），法學(xué)、會計學(xué)雙學(xué)士，吉林財經(jīng)大學(xué)大企業(yè)稅收研究所高級研究員、上海交通大學(xué)海外教育學(xué)院稅務(wù)研究所研究員。 在《中國稅務(wù)報》、《中國建材報》、《經(jīng)濟論壇》、《上海會計》、《廣東財會》、《財會月刊》、《財會通訊》等核心刊物國際會議論壇上發(fā)表專業(yè)論文20余篇。

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