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課程背景：

2013年7月1日，國家稅務(wù)總局在其官網(wǎng)上掛出《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)[2013]67號），要求各地稅務(wù)部門從四個方面抓好土地增值稅清算。這是國家稅務(wù)總局繼2007年、2010年之后，第三次就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問題下發(fā)通知。此前兩次通知出臺，都曾引發(fā)市場震動，而本次通知對土地增值稅征管力度又大于前面兩次。

2016年5月1日起， 房地產(chǎn)業(yè)實施了營業(yè)稅改征增值稅。

對此，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對近幾年積壓未清算項目土地增值稅清繳和”營改增“，以及今后稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目全程強度征管土地增值稅和增值稅征繳所帶來的諸多問題，如稅務(wù)風(fēng)險、稅負、效益、資金和規(guī)范會計核算等問題。應(yīng)采取那些具體措施？……

課程收益：

一、深刻理解“稅總發(fā)”[2013]67號文“五個工作重點、四個方面清算措施和一個督導(dǎo)手段”的內(nèi)涵，以及財稅

二、鞏固《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》中的相關(guān)條款；

三、通過全面系統(tǒng)地案例講解，提高政策應(yīng)用與實務(wù)操作能力；

四、提升房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅納稅籌劃水平；

五、進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅核算；

六、進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)其他相關(guān)稅種的核算；

七、提升房地產(chǎn)業(yè)其他相關(guān)稅種的納稅籌劃水平；

八、增強房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅與其他相關(guān)稅種的風(fēng)險防范。

課程內(nèi)容：

第一講 土地增值稅征管新規(guī)透析

第一節(jié) 土地增值稅征管現(xiàn)狀解析

一、觸目驚心的數(shù)字：29家上市房企2012年財稅年報反映應(yīng)繳未繳土地增值稅640億元

二、土地增值稅征管漏洞四大表現(xiàn)

（一）項目拖著不結(jié)算

（二）達不到土地增值稅清算條件

（三）擅自擴大核定征收范圍

（四）擅自擴大扣除項目范圍

三、各地地稅部門主要采取三種土地增值稅征收方式

（一）預(yù)征

（二）清算

（三）核定征收

第二節(jié) 土地增值稅征管新規(guī)透視與分析 （稅總發(fā)[2013]67號文）

五個工作重點：

（一）將土地增值稅征管列入議事日程和績效考核內(nèi)容

（二）分管領(lǐng)導(dǎo)親自抓，把土地增值稅征管作為財產(chǎn)行為稅征管的重點

（三）分管處室提出本地區(qū)加強征管行之有效的方法

（四）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全程監(jiān)管，形成動態(tài)監(jiān)控機制

（五）通過相關(guān)稅種聯(lián)動、多稅種間信息比對，強化土地增值稅監(jiān)管

四個方面清算措施：

（一）清算申報做到全覆蓋、無死角

（二）全面清理近幾年積壓未清算的項目

（三）不得擅自擴大核定征收范圍

（四）不得擅自擴大扣除項目范圍

一個督導(dǎo)手段：狠抓落實，強化督導(dǎo)檢查

第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對土地增值稅征管新規(guī)

一、決策不能忽視稅收風(fēng)險

案例一、某房地產(chǎn)開發(fā)公司決策不慎補繳稅款800余萬元，并處偷逃稅款1倍罰款。

案例二、投資人失策而承受了本來可以避免的沉重稅收負擔(dān)。

二、建立涉稅管理系統(tǒng)，強化全員管稅意識

益處：規(guī)避涉稅風(fēng)險，避免稅務(wù)處罰，降低稅收負擔(dān)。

三、加強與稅務(wù)部門的溝通與協(xié)調(diào)

益處：一是了解到最新的優(yōu)惠政策或最佳的處理方式，；二是能妥善處理某些模糊或新生問題。

四、準確理解與把握稅收政策的內(nèi)涵

案例三：掌握稅收政策與經(jīng)濟活動適應(yīng)程度的不斷變化，取得利益最大化。

五、充分了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)征管特點和具體要求

案例四：其一，稅收政策的不確定性；其二，社會變革和科技發(fā)展對稅務(wù)管理產(chǎn)生影響力。

六、建立內(nèi)部避險機制

案例五：業(yè)務(wù)過程不規(guī)范帶來稅收風(fēng)險

第二講 土地增值稅核算與籌劃

第一節(jié) 土地增值稅征稅范圍的判定與稅率

一、出售轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物

案例六：未取得土地使用證土地轉(zhuǎn)讓的效力問題

二、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

三、房地產(chǎn)的出租

四、房地產(chǎn)的抵押

五、房地產(chǎn)的交換

六、以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營

七、合作建房

案例七：不規(guī)范的合作建房

八、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

九、代建房行為

十、房地產(chǎn)評估增值

十一、稅率

第二節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項目

一、應(yīng)稅收入的確定

二、扣除項目的確定

三、出售舊房及建筑物的扣除項目

第三節(jié) 土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

一、增值額的確定

二、應(yīng)納稅額的計算方法

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算八項規(guī)定

第四節(jié)土地增值稅納稅籌劃

一、土地增值稅納稅十大風(fēng)險

二、土地增值稅納稅籌劃案例

（一）房地產(chǎn)企業(yè)控制土地增值率的籌劃

案例八

（二）房地產(chǎn)企業(yè)巧用扣除項目的籌劃

案例九

（三）房地產(chǎn)企業(yè)分解式銷售的籌劃

案例十

（四）房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)作價的籌劃

案例十一

第三講 企業(yè)所得稅的核算與籌劃

第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特殊處理

一、有關(guān)公共配套設(shè)施的規(guī)定

二、視同銷售的規(guī)定

三、利息支出的規(guī)定

四、預(yù)提費用的扣除

五、關(guān)于金融企業(yè)同期同類貸款利率確定問題

六、企業(yè)員工服飾費用支出的扣除問題

七、房屋、建筑物固定資產(chǎn)改擴建的稅務(wù)處理問題

八、投資企業(yè)撤回減少投資的稅務(wù)處理

九、預(yù)繳土地增值稅的扣除

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅退稅處理

第二節(jié)企業(yè)所得稅納稅籌劃

一、企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險

二、企業(yè)所得稅納稅籌劃案例

案例十二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立獨立銷售公司的籌劃

案例十三：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外捐贈的籌劃

案例十四：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費的籌劃

第四講 營業(yè)稅的核算與籌劃

第一節(jié) 營業(yè)稅相關(guān)問題的處理

一、房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資的營業(yè)稅的處理

二、企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

三、委托代建業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

四、拆遷業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

五、還本銷售等特殊銷售業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

六、商業(yè)折扣與現(xiàn)金折扣營業(yè)稅的處理

七、合作建房業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

八、甲供材料營業(yè)稅的處理

九、建筑公司異地提供建筑勞務(wù)營業(yè)稅的處理

十、裝飾工程營業(yè)稅的處理

十一、工程總包與分包業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

十二、混合銷售行為營業(yè)稅的處理

十三、兼營行為營業(yè)稅的處理

十四、委托代銷行為營業(yè)稅的處理

十五、包銷業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

十六、售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅的處理

十七、清包工的營業(yè)稅處理

第二節(jié) 營業(yè)稅納稅籌劃

一、營業(yè)稅納稅風(fēng)險

二、營業(yè)稅納稅籌劃案例

案例十五：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立物業(yè)公司代收款業(yè)務(wù)的籌劃

案例十六：房地產(chǎn)企業(yè)利用納稅義務(wù)發(fā)生時間的籌劃

第五講 契稅的核算與籌劃

第一節(jié)契稅的計算

一、契稅的稅率

二、契稅應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié)契稅納稅籌劃

一、契稅納稅風(fēng)險

二、契稅納稅籌劃案例

案例十七：房地產(chǎn)企業(yè)整體購買不動產(chǎn)的籌劃

案例十八：房地產(chǎn)企業(yè)改變不動產(chǎn)收人的籌劃

案例十九：改變投資方式成立房地產(chǎn)公司的籌劃

第六講 土地使用稅的核算與籌劃

第一節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅的一般規(guī)定

一、征稅范圍

二、計稅依據(jù)

三、適用稅率

四、城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié)土地使用稅籌劃

一、土地使用稅納稅風(fēng)險

二、土地使用稅納稅籌劃案例

案例二十：房地產(chǎn)企業(yè)占用土地用途的籌劃

案例二十一：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目所屬區(qū)域的籌劃

案例二十二：房地產(chǎn)企業(yè)利用免稅項目的籌劃

第七講 房產(chǎn)稅的核算與籌劃

第一節(jié)房產(chǎn)稅的稅率及應(yīng)納稅額的計算

一、稅率

二、應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié)房產(chǎn)稅籌劃

一、房產(chǎn)稅納稅風(fēng)險

二、房產(chǎn)稅納稅籌劃案例

案例二十三：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)化服務(wù)內(nèi)容的籌劃

案例二十四：房地產(chǎn)企業(yè)改變收入性質(zhì)的籌劃

案例二十五：房地產(chǎn)企業(yè)分別簽訂租賃合同的籌劃

第八講 耕地占用稅的核算與籌劃

第一節(jié)耕地占用稅的一般規(guī)定

一、納稅人

二、征稅范圍

三、應(yīng)納稅額的計算

第二節(jié) 耕地占用稅籌劃

一、耕地占用稅納稅風(fēng)險

二、耕地占用稅納稅籌劃案例

案例二十六：房地產(chǎn)企業(yè)耕地占用稅的籌劃

第九講 印花稅的核算與籌劃

第一節(jié)印花稅應(yīng)納稅額的計算

一、計稅依據(jù)的一般規(guī)定

二、計稅依據(jù)的特殊規(guī)定

三、印花稅應(yīng)納稅額的計算方法

第二節(jié)印花稅納稅籌劃

一、印花稅納稅風(fēng)險

二、印花稅納稅籌劃案例

案例二十七：房地產(chǎn)企業(yè)減少納稅環(huán)節(jié)的籌劃

案例二十八：房地產(chǎn)企業(yè)分開核算不同事項的籌劃

屠老師

【基本介紹】

房地產(chǎn)/建筑業(yè)財務(wù)管理專家，高級會計師，中華全國管理創(chuàng)新研究會副會長，中國培訓(xùn)品牌講師、中國財稅金牌講師。 曾任杭州富特、舟山海山等國有、三資、民營企業(yè)副總經(jīng)理、上市和新三板掛牌企業(yè)財務(wù)總監(jiān)兼管理顧問、財務(wù)總監(jiān)兼總經(jīng)理助理等高級管理18年，財務(wù)中層20年，兼任銀行客戶經(jīng)理等中層5年和銀行顧問3年，兼任某會計師（稅務(wù)師）事務(wù)所副所長、企業(yè)（建筑業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等）管理（財務(wù)）顧問16年，特約審計12年（曾任上市公司內(nèi)部控制主審）。

現(xiàn)任河北省企業(yè)家協(xié)會戰(zhàn)略合作專家，北京中寶投資顧問有限公司高級顧問，北京中建政研信息咨詢中心專家委員會委員，北京解稅寶科技有限公司首席稅務(wù)專家?guī)斐蓡T，海軒商學(xué)院戰(zhàn)略指導(dǎo)委員會財務(wù)管理高級顧問,北京漢唐教育財稅在線實戰(zhàn)講師，清華大學(xué)、北京大學(xué)、浙江大學(xué)、浙江工業(yè)大學(xué)、浙江工商大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、上海交通大學(xué)、浙江師范大學(xué)、山東財經(jīng)大學(xué)、中國人民大學(xué)、西安交大、中華會計網(wǎng)校、北京清大厚德教育研究院等多所院校掛鉤授課或特聘高級講師、教授，浙江省會計人員繼續(xù)教育指定培訓(xùn)師，浙江省總會計師協(xié)會理事、北京培訓(xùn)行業(yè)聯(lián)誼會常務(wù)理事等。

2013年被評為中國財務(wù)價值領(lǐng)軍、優(yōu)秀培訓(xùn)師；2014年被評為中國講師500強、財務(wù)管理領(lǐng)域十強和財務(wù)管理熱門講師第三名；2015年被評為中國放心講師、中國誠信品牌講師、“明德杯”中國好講師、中國最具實戰(zhàn)性品牌講師、“師王爭霸賽”中國最具創(chuàng)新性講師、163誠信講師全國50強;、2016年中國誠信品牌講師網(wǎng)絡(luò)評獎得票名列第四、中國培訓(xùn)最具號召力講師、中國培訓(xùn)百強名師；2017年獲中國講師信譽認證、測評為高級培訓(xùn)資質(zhì)、年度中華講師風(fēng)云榜百強；2018年中國培訓(xùn)行業(yè)第三屆三師節(jié)金手指獎?wù)\信100強、中國財稅金牌講師、2018年度中國最具品牌價值講師、2018年度首屆《國學(xué)文化最具影響力講師》評選大賽第一名并授予金牌講師、2018年度中國百強講師網(wǎng)絡(luò)大評選榮獲金牌講師稱號。

從事培訓(xùn)授課36年，擁有財務(wù)、會計、稅務(wù)、內(nèi)控、審計、預(yù)算、資本、風(fēng)險 、成本、非財、戰(zhàn)略、物流、上市、新三板、PPP項目、財政、金融、統(tǒng)計、認證、國企改革、其他等多個系列課程，涉及制造、房地產(chǎn)、建筑施工、通信、電力、銀行、保險、基金、物流、行政事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、賓館、財政、稅務(wù)、商品超市、生活服務(wù)、社會團體、農(nóng)村等多個行業(yè)，現(xiàn)有精品課程40門、主講課程153門。

獲社會科學(xué)成果（財稅類）3項、著作證書（企業(yè)管理類）12份

在省級以上刊物發(fā)表論文120多篇，其中：獲國際優(yōu)秀論文10篇、箸作證書20多份、全國優(yōu)秀論文一等獎10多篇。

編寫財務(wù)會計、財務(wù)管理、內(nèi)部控制等內(nèi)部教材5部，將公開出版財務(wù)、稅務(wù)、內(nèi)控、內(nèi)審、預(yù)算教材5本。

2009年獲“飛馬金獎”等榮譽稱號、

2010年獲“共和國建設(shè)功臣”等榮譽稱號

2011年獲“世界華人杰出創(chuàng)新人物”等榮譽稱號

曾代表CFO、財務(wù)總監(jiān)出席國際財聯(lián)第41屆世界聯(lián)合大會

曾多次代表財務(wù)總監(jiān)接受財政部《財會信報》采訪

【授課風(fēng)格】

1、博彩眾長，融會貫通；

2、知識性、務(wù)實性、趣味性三者有機結(jié)合；

3、開展多層次互動與適量游戲，營造生動活潑的課堂氣氛；

4、在灌輸課程基本理論的同時突出操作技能的提升；

5、提供所講課程的綜合性優(yōu)秀案例，在充分解析的過程中，使學(xué)員從中獲取想要的知識與技能；

6、采用理論與實際相結(jié)合、案例與學(xué)員所在單位特點相融合的授課方式。

同時，注重理論發(fā)展與更新、本職財務(wù)總監(jiān)與總經(jīng)理助理崗位和其他財務(wù)等管理崗位實務(wù)操作、中介機構(gòu)審計與咨詢?nèi)呓Y(jié)合，具有深入淺出，通俗易懂，針對性、系統(tǒng)性與可操作性極強的獨到之處，深受各地、各層次學(xué)員的一致好評。

【咨詢客戶】

浙江升華集團下屬公司（集團：上市公司、中國制造業(yè)500強企業(yè)）

浙江起步集團下屬公司（集團：籌備上市、中國500強最具價值品牌、福布斯中國最具潛力企業(yè)）

杭州富特帶鋼有限公司

湖州富星帶鋼有限公司

上海明豪服裝有限公司下屬公司

嘉興市華宇制衣有限公司

平湖市福星制衣有限公司

舟山市海山密封材料股份有限公司（新三板企業(yè)）

舟山市海霖密封件有限公司（籌備上市）

寧波海山克爾鈴密封件有限公司（籌備上市）

浙北會計師事務(wù)所顧問

湖州審計師事務(wù)所特約審計

湖州會計師事務(wù)所特約會計師

浙江天孚會計師事務(wù)所副所長、高級顧問

浙江元鼎會計師事務(wù)所有限公司高級顧問

北京中寶投資顧問有限公司高級顧問

海軒商學(xué)院戰(zhàn)略指導(dǎo)委員會財務(wù)管理高級顧問

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