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課程背景：

首先，隨著營改增工作的最終完成與土增稅立法征求意見的出臺，此一稅種的長期性立現(xiàn)，瞻前同時更要顧及當(dāng)下，紛繁復(fù)雜的土增規(guī)定背后如何保有自已的一方利益值得關(guān)切；

其次，由于增值稅對地產(chǎn)企業(yè)會計核算的變更，對土地增值稅清算工作也將帶來巨大影響，在清算收入、清算成本的確認(rèn)、稅金的扣除等各方面相比營改增之前都將發(fā)生重大變化；

最后，土地增值稅按項目清算與企業(yè)所得稅按年度匯算緊密相關(guān)，其間的影響確需結(jié)合解讀。

課程收益：

1、對土增稅清算程序有清晰理解，

2、對房地產(chǎn)開發(fā)流程中涉稅難點有精準(zhǔn)防控，

課程對象：

企業(yè)中高層管理者、財務(wù)總監(jiān)、審計總監(jiān)、財務(wù)（審計）經(jīng)理及財務(wù)、審計人員等

課程方式：

講師講授、案例分析、討論提問、互動點評、課程總結(jié)

課程提綱

第一講 土地增值稅清算單位

1．土地增值稅清算時清算項目到底應(yīng)該分為幾類？

2．清算單位內(nèi)各類核算對象，是否能夠合并清算？

3．如何把握“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”、“分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”、“一次性取得土地，分期開發(fā)”？

4．商住一體樓土地增值稅計算及應(yīng)對技巧

5．對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅？

6．房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設(shè)，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設(shè)為項目單位進行清算？

第二講 土地增值稅清算時點確定

1、土地增值稅清算到底應(yīng)該掌握在那個時點進行？

2、清算時點確定應(yīng)注意的事項及涉稅風(fēng)險

3、稅務(wù)征管與稽查部門對清算審核的職責(zé)劃分，什么時候才需要由稽查介入

第三講 土地增值稅清算項目收入

1、如何計算土地增值稅清算收入，一般計稅方法與簡易計稅方法下收入的不同計量方法，財會（2016）22號對地價款的認(rèn)定與土增稅的差異分析與調(diào)整

2、如何計算土地增值稅預(yù)征稅款，預(yù)收款與預(yù)征稅款的會計處理與稅收差異，

3、價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的理解與抗辯，如何利用資產(chǎn)評估理論來操作

4、關(guān)聯(lián)方銷售的企業(yè)所得稅與土地增值稅處理歧異，兩種稅處理不一致的稅企爭議

5、安置房與回遷房過程中的土地增值稅視同銷售收入處理

6、通知清算與法定清算對土地增值稅計稅收入的影響，跨營改增節(jié)點的收入確認(rèn)差異問題

7、地產(chǎn)公司土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅三個稅種的納稅義務(wù)發(fā)生時間與會計確認(rèn)收入口徑的差異，哪些方面存在巨大的稅會差異，增值稅抵減銷項稅額、待認(rèn)證進項稅額、期末余額等科目與地產(chǎn)企業(yè)特殊性的結(jié)合剖析，

8、地產(chǎn)公司有哪些代收費用，增值稅與土增稅對代收費用性質(zhì)認(rèn)定與規(guī)則要點

第四講 土地增值稅清算扣除項目

1、招拍掛拿地業(yè)主與項目業(yè)主不一致時的土地成本扣除分析，

2、企業(yè)外購爛尾樓盤發(fā)生時相應(yīng)加計扣除基數(shù)分析

3、 成片受讓土地、分期開發(fā)時，如何確定已轉(zhuǎn)讓部分應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)金額？

4、政府補助準(zhǔn)則修訂對土地增值稅計稅成本的案例分析

5、紅線外支出在廣東省的土增稅前扣除條件分析

6、相對獨立樓盤與上下一體樓盤對土地成本分?jǐn)偡椒幾h分析

7、土地一級開發(fā)與招拍掛對土增成本的影響

8、建筑施工企業(yè)適用簡易計稅方法與一般計稅方法對地產(chǎn)公司土增稅計稅成本的影響，

9、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的定義與區(qū)別，地下車庫的土增稅處理與企稅處理區(qū)別，廣州杭州等土地出讓方式改革對上述設(shè)施成本扣除的影響，

10、裝修支出能否加計扣除，對設(shè)備與建筑物的不同理解引發(fā)的爭議分析

11、開發(fā)間接費用，同一項目是否可采取不同的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除方法？納稅人繳納的規(guī)費可不可以作為扣除利息和管理費用的基數(shù)？人防異地建設(shè)費在江蘇是否可以加計扣除？企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用如何扣除，

12、開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用），利息扣除的涉稅風(fēng)險點，房地產(chǎn)企業(yè)像個人、關(guān)聯(lián)方借款費用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可以在本單位扣除嗎？取得“委托銀行借款”費用是否可以全額扣除？開發(fā)用地繳納的土地使用稅如何處理因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費如何扣除， 物業(yè)啟動費在計算土地增值稅時能否扣除？如何區(qū)分作為成本的開發(fā)間接費用與作為期間費用的開發(fā)費用？

13、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括哪些，如何計算扣除

14、加計扣除項目的計提基數(shù)問題，利用臨界點避稅問題

15、哪些票據(jù)不得扣除，哪些票據(jù)可以按成本核定扣除，在核定四項成本時如何保護權(quán)益，增值稅發(fā)票種類、抵扣要點、失聯(lián)與失控發(fā)票定義區(qū)分、虛開與代開的區(qū)分、事后取得發(fā)票處理等

16、地產(chǎn)自持商鋪轉(zhuǎn)讓是否需要清算，是否可以按核定征收？

第五講 土增稅清算實際案例

1、某市土增成本項目分?jǐn)偡椒幾h案，立法上“或”字的含意以及分?jǐn)偡椒?ldquo;合理性”的判斷，

2、某省市兩級地稅局因一個稅務(wù)處理決定書公章導(dǎo)致的土增稅敗訴案，一個1.2億的案子最終分文不取的實例分析

4、某市核定征收土增稅爭議案，查帳征收與核定征收的差異及利用，核定征收不得加收滯納金及罰款，不得追溯往年，某企業(yè)從稽查初查1.8億到最終定案0.2億的過程分析，

5、某省局文件關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定被廢止的幕后爭議案

6、土地增值稅籌劃常見案例，利用臨界定籌劃、利用分期籌劃、利用清算方法籌劃、利用分?jǐn)偡椒ɑI劃、利用拆遷還建籌劃等

第六講 土增稅立法征求前瞻

1、集體土地流轉(zhuǎn)成為催動農(nóng)村內(nèi)生消費的潛在動力；

2、土增稅征求意見的亮點前瞻

3、穩(wěn)健貨幣政策對樓市的影響

4、普惠性與結(jié)構(gòu)性減稅對樓市的影響

5、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對樓市的影響

課程總結(jié)與回顧

1. 課程主要內(nèi)容總結(jié)與回顧

2. 答疑解惑

王老師

王越老師 中國唯一學(xué)員要帶電腦聽課程的銷售培訓(xùn)講師

?銷售團隊管理咨詢師、銷售培訓(xùn)講師；

?曾任可口可樂（中國）公司業(yè)務(wù)經(jīng)理；

?曾任阿里巴巴（中國）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理；

?清華大學(xué).南京大學(xué)EMBA特邀培訓(xùn)講師；

?新加坡萊佛士學(xué)院特約講師;

詳細(xì)介紹：

2000年-2008年先后在可口可樂與阿里巴巴公司從事銷售與銷售團隊管理工作，在阿里巴巴公司曾獲“悍將杯”榜眼。

近萬位學(xué)員參加過王越老師的課程。

連續(xù)5年國內(nèi)銷售公開課排課量第一位；

日立電梯長期指定銷售團隊培訓(xùn)講師；

博威集團長期指定銷售培訓(xùn)講師；

分眾傳媒長期指定銷售培訓(xùn)講師；

南京力協(xié)電子集團連續(xù)3年參加18次公開課程；

……

培訓(xùn)課程：

《大客戶銷售》《銷售談判》《老客戶維護與深度開發(fā)》《新客戶開發(fā)》《銷售激勵》《客情關(guān)系維護》《銷售團隊管理》《銷售目標(biāo)分解與達成》

代表性客戶：

華為公司/立邦漆業(yè)/太平保險/歐普照明/可口可樂/揚子石化/飛利浦/百度/中國移動/攜程網(wǎng)絡(luò)/深圳南海酒店/軟銀公司/三一重工/日立電梯/博威集團/捷捷電子/北京曲美家私/九陽電器/珠港機場/分眾傳媒/濟南郵政/南京醫(yī)藥總公司/國美電器/

王越老師受課程形式

1.分工：每組選出隊長、副隊長、秘書、紀(jì)委，有組名、口號，讓學(xué)員很快融入團隊。

2.互動：講師出題，2人先討論，8人一組總結(jié)，集體給出答案，100%的參與度；

3.競爭：小組之間PK，選出最優(yōu)答案，學(xué)員學(xué)習(xí)更有激情；

4.考核：三次考核，每次選出得分最高團隊、成長最快團隊，學(xué)員更投入；

5.獎罰：贏了有獎勵，輸了有處罰，讓學(xué)習(xí)更有成就感；

6.快樂：王越老師12年講課功底，親切、風(fēng)趣、幽默，內(nèi)容有深度，懂學(xué)員的內(nèi)心；

7.充實：每組學(xué)員一臺電腦，邊講邊填寫內(nèi)容，講師采用思維導(dǎo)圖+PPT的方式受課程。

王越老師課程內(nèi)容特點

1.以終為始：課程圍繞業(yè)績提升為目的開展策略與方法的學(xué)習(xí)；

2.催化生發(fā)：課程以催化學(xué)員的潛力為核心，教會找答案的方法，而不是純講授為中心；

3.落地執(zhí)行：課程無限細(xì)化策略與方法，以立即執(zhí)行為前提，讓學(xué)員學(xué)完就能用；

4.全員營銷：適合企業(yè)所有部門的人參加，營造全員營銷的意識

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