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課程大綱

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)內(nèi)容

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)目的

1.了解城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與人口特征

2.了解當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)力水平與消費(fèi)特征

3.了解商業(yè)市場的發(fā)展階段與供求關(guān)系

4.了解商業(yè)市場的競爭態(tài)勢

5.了解商用物業(yè)的租售價(jià)格

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)內(nèi)容

1.商圈調(diào)查內(nèi)容

2.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容

3.競爭性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)方法與結(jié)果

1.市調(diào)方法

2.市調(diào)結(jié)果

（1）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到城市商業(yè)發(fā)展階段

（2）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到項(xiàng)目的競爭空間

（3）根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到本項(xiàng)目的商鋪售價(jià)與租金

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位內(nèi)容依據(jù)與方法

導(dǎo)言：

商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是開發(fā)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一。

上海正大廣場定位案例——商業(yè)項(xiàng)目定位錯誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈

城市綜合體與購物中心的內(nèi)容

1、城市綜合體是什么？

2、城市綜合體各產(chǎn)品之間的相互關(guān)系

3、購物中心的功能

4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業(yè)態(tài)組合

5、購物中心、百貨、超市的平面動線結(jié)構(gòu)的區(qū)別

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容

商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定性定量（定性決定功能）

第二：產(chǎn)品組合定位

第三：建筑設(shè)計(jì)定位

第四：經(jīng)營主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費(fèi)客群等）

第五：經(jīng)營功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項(xiàng)目類別、消費(fèi)客群等）

第六：消費(fèi)客群定位（定位依據(jù)：消費(fèi)者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）

第七：經(jīng)營檔次定位（定位依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等）

第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級、平面結(jié)構(gòu)、主動線、主次入口）

第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）

第十：產(chǎn)品售價(jià)與租金定位（定位依據(jù)：當(dāng)?shù)刈馐蹆r(jià)、投資客群、消費(fèi)力）

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的依據(jù)

第一：城市等級

第二：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

第三：城市人口規(guī)模

第四：城市商業(yè)消費(fèi)水平

第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢

第六：項(xiàng)目交通條件

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位方法

1.直接推導(dǎo)法

2.風(fēng)險(xiǎn)分析法

3.案例借鑒法

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的典型案例解析

（一）都市型購物中心案例解析

1.上海環(huán)貿(mào)IAPM案例

（二）區(qū)域型購物中心案例解析

1.杭州西溪濕地印象城案例

（三）社區(qū)型購物中心案例解析

1.上海西郊百聯(lián)

（四）鄰里中心案例案例解析

1.蘇州新城鄰里中心案例

2.蘇州方洲鄰里中心案例

陳老師

陳倍麟老師

克而瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理

上海市注冊咨詢專家；

上海市注冊咨詢師；

中國注冊高級商務(wù)策劃師；

國際商務(wù)策劃師。

原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會的董事

豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理，豫園商城小商品公司創(chuàng)始人，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽(yù)為“扭虧專家”

上海鑫勝企業(yè)發(fā)展咨詢有限公司總經(jīng)理

30余年商業(yè)經(jīng)營及管理，11年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃

全國性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學(xué)術(shù)論文

上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家、電視臺第一財(cái)經(jīng)頻道《決戰(zhàn)商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)

她有獨(dú)立擔(dān)當(dāng)商業(yè)經(jīng)營公司、現(xiàn)代化商廈的經(jīng)營工作經(jīng)歷與實(shí)績，并因工作業(yè)績突出榮任中國商業(yè)第一家上市公司—豫園商城的首屆董事。專業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營管理三十年、咨詢策劃服務(wù)十多年。在商業(yè)經(jīng)營管理運(yùn)作層面以及商業(yè)定位策劃領(lǐng)域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并形成了極為敏感的商業(yè)觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準(zhǔn)確地進(jìn)行經(jīng)營功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)，讓商業(yè)項(xiàng)目更具實(shí)操性，讓投資者有更好的回報(bào)。

主講課程：

《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式的解析》

《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商與經(jīng)營管理營運(yùn)》

《何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研》

《如何做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位》

《如何判斷商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值》

《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)》

操盤項(xiàng)目：

大連魯能金石灘旅游綜合體項(xiàng)目整體功能定位策劃參與指導(dǎo)

天津?qū)汖垶I海新區(qū)旅游綜合體項(xiàng)目整體功能定位策劃參與指導(dǎo)

大連遠(yuǎn)洋鉆石灣地區(qū)城市綜合體開發(fā)的商業(yè)整體功能定位策劃參與指導(dǎo)

天津天堿俱樂部改造城市綜合體項(xiàng)目商業(yè)整體功能定位策劃參與指導(dǎo)

天津泰達(dá)集團(tuán)梅江會展中心商業(yè)功能定位策劃參與指導(dǎo)

上海申通集團(tuán)地鐵上蓋商業(yè)、站點(diǎn)/通道連接商業(yè)經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導(dǎo)

上實(shí)集團(tuán)上實(shí)集團(tuán)上海城開南方商務(wù)區(qū)商業(yè)經(jīng)營功能定位策劃參與指導(dǎo)

上實(shí)集團(tuán)湖州新城商業(yè)及旅游商業(yè)項(xiàng)目整體經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導(dǎo)

上實(shí)集團(tuán)山東青島唐島灣游艇會項(xiàng)目經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程參與指導(dǎo)

內(nèi)蒙古利豐集團(tuán)鄂爾多斯汽車城建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)及概念、經(jīng)營功能定位策劃、招商代理的全程指導(dǎo)

上海百聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)營公司舊物業(yè)改造可行性論證、定位策劃的全程參與指導(dǎo)

上海農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)安徽池州新時代廣場全程策劃的全程參與指導(dǎo)

吳江市新湖明珠城經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導(dǎo)

上海春申景城商務(wù)區(qū)經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導(dǎo)

江蘇無錫云蝠大廈經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導(dǎo)

上海陸家嘴保利廣場經(jīng)營功能定位策劃的全程參與指導(dǎo)

上海北京路/專業(yè)街整合發(fā)展策劃的全程參與

上海黃浦區(qū)旅游紀(jì)念品產(chǎn)業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃參與

上海豫園商城經(jīng)營格局調(diào)整與實(shí)施對策策劃的全程參與

上海七浦路商圈銀邦綜合商業(yè)大廈定位策劃的全程參與

講師領(lǐng)域：

商業(yè)項(xiàng)目價(jià)值判斷、商業(yè)物業(yè)功能定、商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全程指導(dǎo)

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