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課程分析

如何在土地一級開發(fā)中做好成本合約的層層管控、步步把關(guān)？如何通過科學(xué)操作一級開發(fā)成功獲取土地？如何規(guī)避土地一級開發(fā)可能遇到的風(fēng)險，做好成本合約的風(fēng)險防范應(yīng)急預(yù)案？如何科學(xué)操作實現(xiàn)一二級聯(lián)動，以最小的代價獲取目標(biāo)地塊，將開發(fā)利益最大化？一二級聯(lián)動的實現(xiàn)有哪些操作技巧？有哪些風(fēng)險？如何規(guī)避？這一系列問題無疑是擺在一級開發(fā)商面前的一道道壁障。

本課程就是針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級開發(fā)、土地一二級聯(lián)動獲取土地中遇到的成本合約方面的困惑，采取步步為營，各個擊破的方法，為房地產(chǎn)企業(yè)深刻剖析，并用大量成功的土地一級開發(fā)、土地一二級聯(lián)動開發(fā)的真實案例，全面展現(xiàn)土地一級開發(fā)、土地一二級聯(lián)動的成本合約的實戰(zhàn)操作經(jīng)驗和教訓(xùn)，與此同時，還為房地產(chǎn)企業(yè)奉上切實可行的成本合約管理的風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案，使房地產(chǎn)企業(yè)真正做到投資利益最大化，開發(fā)過程的風(fēng)險最小化。

課程收益

1、了解土地一級開發(fā)的基本流程

2、掌握成功實現(xiàn)土地一級開發(fā)的方法

3、了解土地一級開發(fā)過程中會遇到的問題

4、掌握應(yīng)對土地一級開發(fā)各種成本合約及政策風(fēng)險的關(guān)鍵管控點

5、知道如何制定完備的土地一級開發(fā)成本管控的流程文件

6、知道如何制定土地一級開發(fā)的合約應(yīng)急預(yù)案

7、了解一二級聯(lián)動操作模式中的成本合約關(guān)鍵控制點

8、掌握成功實現(xiàn)一二級聯(lián)動中的成本控制技巧

培訓(xùn)對象

房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理人員、成本合約管理部經(jīng)理、項目前期拓展部和法務(wù)人員等

課程綱要

一、土地一級開發(fā)實操、風(fēng)險分析及應(yīng)急預(yù)案

（一）土地一級開發(fā)的含義及內(nèi)容

（二）土地一級開發(fā)的主體

（三）土地一級開發(fā)的五種模式及其比較分析

（四）土地性質(zhì)、現(xiàn)狀、規(guī)劃等對土地一級開發(fā)順利進(jìn)行的影響

（五）土地一級開發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)分析

（六）土地一級開發(fā)利潤獲取、利潤分配及盈利點分析

（七）土地一級開發(fā)稅費(fèi)承擔(dān)問題

（八）土地一級開發(fā)過程中如何把控工作進(jìn)度及費(fèi)用監(jiān)管問題

（九）土地一級開發(fā)各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系分析

（十）土地一級開發(fā)的不同階段所需法律文件匯總

1、前期開發(fā)的法律文件

2、土地一級開發(fā)的法律文件

3、土地一級開發(fā)成本類的法律文件

（1）收購?fù)恋丶安疬w的文件

（2）基礎(chǔ)設(shè)施投資類文件

（3）前期費(fèi)用文件

（4）計入土地一級開發(fā)成本的二級開發(fā)文件

（十一）經(jīng)典案例：全程展示成功實現(xiàn)土地一級開發(fā)、防范風(fēng)險的幾大關(guān)鍵管控點

二、土地開發(fā)一二級聯(lián)動

（一）土地一級開發(fā)和二級開發(fā)有怎樣關(guān)系？如何找到二者之間的契合點？

（二）土地開發(fā)一二級聯(lián)動的四種模式選擇及比較分析

（三）一二級聯(lián)動實操中五大關(guān)鍵管控點

1、如何策劃前期資金投入保障資金安全

2、如何合理合法避稅

3、如何設(shè)定土地一二級聯(lián)動開發(fā)招拍掛時的合法壁壘

4、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關(guān)事宜

5、需要政府授權(quán)的法律文件以及每個階段政府需要審批的相關(guān)批文、需要政府辦理的所有相關(guān)手續(xù)的辦理程序全程展現(xiàn)

（四）經(jīng)典案例展示開發(fā)商成功實現(xiàn)一、二級聯(lián)動的幾大秘籍

三、土地一、二級聯(lián)動整體方案策劃

1. 土地一、二級聯(lián)動開發(fā)認(rèn)知

(1) 一、二級土地聯(lián)動項目的主動與被動選擇

(2)一、二級土地開發(fā)中土地價值的有效挖掘

(3)一、二級土地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性研判 (結(jié)合江蘇xx項目案例)

2. 全國各地對于一級土地開發(fā)執(zhí)行深度的對比表

四、土地一、二級聯(lián)動實施流程及關(guān)鍵節(jié)點

1.一、二級土地整理常規(guī)流程圖解析

2.一、二級土地項目開發(fā)重點管理

3.一、二級土地開發(fā)運(yùn)營管理

4.土地一、二級開發(fā)核心內(nèi)容

(1)土地總體規(guī)劃(土地指標(biāo)獲取，土地整理及征用等)、城市規(guī)劃(總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等)

(2)道路、公共空間、公共節(jié)點景觀、水電氣等公共配套、房屋拆遷及安置、附屬工程等(派出所、學(xué)校、體育館、安置房、公租房等)

(3)產(chǎn)品定位、設(shè)計前置化、工程管理三大目標(biāo)、銷售策略與技巧、物業(yè)運(yùn)營等二級開發(fā)重點板塊

案例：XXXX案例比較分析

(4)一級轉(zhuǎn)二級的關(guān)鍵點(核定掛牌價、設(shè)置門檻條件、補(bǔ)充協(xié)議的簽訂、利用瑕疵問題延緩進(jìn)度)

五、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)濟(jì)測算

1.出售型物業(yè)土地獲取前的靜態(tài)測算

案例：LH項目拿地前測靜態(tài)測算表

2.出售型房地產(chǎn)項目動態(tài)測算表分解

案例：XX項目測算表詳解

3.長期持有型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)測算模型

案例：xxx花園城持有型物業(yè)測算表

六、土地一、二級聯(lián)動項目運(yùn)作風(fēng)險

1.風(fēng)險問題(結(jié)合案例)

(1)交易方風(fēng)險

(2)國家及當(dāng)?shù)胤?、法?guī)變動風(fēng)險

(3)人脈風(fēng)險(政府換屆等)

(4)融資風(fēng)險(地方政府債務(wù)問題)

2. 風(fēng)險控制策略及手段

(1)合理分配資金，滾動開發(fā)

(2)品牌開發(fā)企業(yè)的一二級聯(lián)動

(3)人脈平臺的建立、維護(hù)與監(jiān)控

(4)政策空白點的機(jī)會把握

七、土地一、二級聯(lián)動項目成本節(jié)約

1. 土地增值稅的合理計算與減免策略

2. 二級開發(fā)中的各種稅費(fèi)的減免策略

3. 土地價款支付的談判和執(zhí)行

4. 繳稅的應(yīng)用技巧

八、土地一、二級聯(lián)動項目經(jīng)典成功案例

若干案例分享：XXX新城項目土地一二級聯(lián)動開發(fā)

楊老師

楊凡老師

東南大學(xué)建筑設(shè)計研究所在職研究生班畢業(yè)。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內(nèi)資深土地拓展運(yùn)營專家

曾任江蘇亞東建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師

蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計總監(jiān)

吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產(chǎn)一線開發(fā)管理工作是房地產(chǎn)土地拓展運(yùn)營專家，房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實操管理經(jīng)驗。對房地產(chǎn)開發(fā)的各個業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對房地產(chǎn)前期開發(fā)、建筑設(shè)計、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進(jìn)步的技術(shù)管理正能量，擅長項目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級開發(fā)實踐中有突出的業(yè)績。

授課風(fēng)格：

幽默風(fēng)趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實操結(jié)合。

主講課程：

《一級土地開發(fā)及運(yùn)營》

《土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理及實戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)一二級開發(fā)模式、土地拓展及規(guī)劃設(shè)計》

《土地一級開發(fā)及一二級聯(lián)動開發(fā)的成本合約管理》

《土地開發(fā)模式與流程；一二級聯(lián)動開發(fā)問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險規(guī)避能力突破》

服務(wù)過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團(tuán)、北控集團(tuán)、中房集團(tuán)、天慶房產(chǎn)、寶冶集團(tuán)、興東置業(yè)、粵海地產(chǎn)、金秀湖集團(tuán)、蘇州工業(yè)園區(qū)、福州規(guī)劃設(shè)計總院、鑫成集團(tuán)等一百多家企業(yè)

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