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課程背景

隨著我國可供開發(fā)利用的土地資源的不斷減少，近年來“拆遷改造”已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的一個(gè)主要途徑。 “拆遷改造”業(yè)務(wù)模式眾多，程序復(fù)雜，在很多業(yè)界人士看來難以綜述。其實(shí)，從控制開發(fā)業(yè)務(wù)的主體的角度來講“拆遷改造”業(yè)務(wù)大致可以分為三大類：政府主導(dǎo)業(yè)務(wù)、市場主導(dǎo)業(yè)務(wù)、政府與市場合作主導(dǎo)業(yè)務(wù)。

政府主導(dǎo)業(yè)務(wù)又分為：土地收儲(chǔ)模式、政府統(tǒng)租模式、綜合整治（政府出資）模式；

市場主導(dǎo)模式又分為：農(nóng)村集體自改模式、村企合作模式、原土地使用權(quán)人自改模式、企業(yè)收購改造模式。

政府和市場方合作業(yè)務(wù)分為：以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式、土地整理模式。涉及的會(huì)計(jì)核算、稅收政策業(yè)十分復(fù)雜。

本次培訓(xùn)將按照：“模式描述、模型分析、當(dāng)事各方認(rèn)定、稅務(wù)處理建議；合同簽訂技巧、會(huì)計(jì)核算要領(lǐng)”六個(gè)方面對(duì)以上各種類型的“拆遷改造”業(yè)務(wù)進(jìn)行全流程講解。

同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)“拆遷改造”過程中涉及的一些“主要疑難稅收問題”進(jìn)行深刻分析與闡述。

課程大綱

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)各種“拆遷改造”業(yè)務(wù)全流程解析

第一節(jié) 政府主導(dǎo)業(yè)務(wù)

一、土地收儲(chǔ)模式

（一）模式描述、（二）案例模型（政府征收方式）、（三）涉事各方

（四）涉事各方稅務(wù)處理建議：

1、以征收方式收儲(chǔ)稅務(wù)處理建議：

（1）被征收方（原權(quán)屬人）；（2）征地拆遷方（政府）；

（3）受讓方； （4）拆遷施工方。

2、以收購方式收儲(chǔ)稅務(wù)處理建議。

（五）涉事各方合同簽訂注意事項(xiàng)：

1、被收儲(chǔ)方簽訂土地收儲(chǔ)合同注意事項(xiàng)；2、受讓方簽訂土地出讓合同注意事項(xiàng)；

3、拆遷施工方簽訂拆遷合同注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、被收儲(chǔ)方會(huì)計(jì)核算；2、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；3、拆遷施工方會(huì)計(jì)核算。【例1—1】

二、政府統(tǒng)租模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）；2、承租方

（五）合同簽訂注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、出租方會(huì)計(jì)核算；2、承租方會(huì)計(jì)核算。【例1—2】

三、綜合整治模式（政府出資，微改造）

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、?不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)屬人；2、工程施工方

（五）合同簽定注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、原產(chǎn)權(quán)人會(huì)計(jì)核算；2、施工方會(huì)計(jì)核算。【例1—3】

第二節(jié) 市場主導(dǎo)業(yè)務(wù)

一、村集體自行開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、原土地使用權(quán)人；2、?受讓方

（五）合同簽定注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、原土地使用權(quán)人會(huì)計(jì)核算；2、受讓方會(huì)計(jì)核算。【例1—4】

二、村企合作開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民）；2?、受讓方；3、?工程施工方

（五）合同簽訂注意事項(xiàng)：1、合作協(xié)議；2、土地出讓協(xié)議。

（六）會(huì)計(jì)核算：1、被征收方會(huì)計(jì)核算；?2、受讓方會(huì)計(jì)核算。【例1—5】

三、企業(yè)自行改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、自改企業(yè)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人）；2?、工程施工方

（五）合同簽定注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、自改企業(yè)會(huì)計(jì)核算；2、施工方會(huì)計(jì)核算。【例1—6】

四、企業(yè)自行開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、自建企業(yè)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人）；2?、工程施工方

（五）合同簽定注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、自建企業(yè)會(huì)計(jì)核算（開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)單獨(dú)核算）；2、施工方會(huì)計(jì)核算。【例1—7】

五、其他企業(yè)改造模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、?被收購方；2、收購方

（五）合同簽定注意事項(xiàng)、（六）會(huì)計(jì)核算：1、被收購方會(huì)計(jì)核算；2、收購方會(huì)計(jì)核算【例1—8】

六、其他企業(yè)開發(fā)模式

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)處理建議：1、?被收購方；2、收購方

（五）合同簽定注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、被收購方會(huì)計(jì)核算；2、收購方會(huì)計(jì)核算。【例1—9】

第三節(jié) 政府和市場合作業(yè)務(wù)

一、以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式：

（一）模式描述、（二）案例模型：第一種類型、第二種類型、（三）涉事各方。

（四）稅務(wù)事項(xiàng)處理意見：

第一種類型：1?、被征收方、?2、征地拆遷方（政府）；?3、受讓方、工程施工方。

【例1—10】

第二種類型：1、被征收方、2、受讓方、3、工程施工方

（五）合同簽訂注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1?、被征收方、?2、征地拆遷方（政府）；?3、受讓方、工程施工方。

【例1—11】

二、土地整理模式：

（一）模式描述、（二）案例模型、（三）涉事各方

（四）稅務(wù)事項(xiàng)處理建議：1、集體土地使用方；2、土地整理實(shí)施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）；3、土地前期整理合作方；4、土地受讓方

（五）合同簽訂注意事項(xiàng)

（六）會(huì)計(jì)核算：1、集體土地使用方；2、土地整理實(shí)施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）；3、土地前期整理合作方；4、土地受讓方【例1—12】

第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)“拆遷改造”相關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)稅處理

一、以招掛拍方式取得土地，計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)可以扣除的土地價(jià)款包括哪些內(nèi)容，土地閑置費(fèi)、過渡費(fèi)、周轉(zhuǎn)房支出如何處理，以什么為扣除憑證，該土地價(jià)值在計(jì)征企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅時(shí)應(yīng)如何處理，以該種形式取得土地計(jì)算繳納土地使用稅時(shí)注意什么

二、以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款有哪兩種計(jì)算方式，分別以什么為扣除憑證

三、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式方式取得土地，計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)可扣除的土地價(jià)款如何掌握，股權(quán)溢價(jià)是否可以作為土地價(jià)款扣除，以什么為扣除憑證【例2—1】

四、項(xiàng)目合作業(yè)務(wù)應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

五、以“拆一還一”方式取得入地，如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，還房時(shí)發(fā)票如何開具，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅會(huì)產(chǎn)生哪些影響 【例2—2】 【2—3】

六、在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，這些建筑原來的價(jià)值能計(jì)入土地成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)嗎，如果能以什么為扣除憑證

七、為取得土地而支付的紅線外支出，其取得的進(jìn)項(xiàng)稅能夠扣除嗎，在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)這部分支出能否扣除，如果能夠扣除，扣除金額如何計(jì)算

八、企業(yè)開發(fā)建設(shè)精裝房，分別與施工單位簽訂“硬裝交付”和“軟裝交付”合同，對(duì)增值稅是否會(huì)產(chǎn)生影響，對(duì)企業(yè)所得稅和土地增值稅會(huì)產(chǎn)生哪些影響

九、“一二級(jí)開發(fā)，兩級(jí)聯(lián)動(dòng)”“舉牌一手”業(yè)務(wù)，收入、成本如何確認(rèn)，如何計(jì)算繳納增值稅

十、企業(yè)單獨(dú)建設(shè)的售樓部進(jìn)項(xiàng)稅能夠扣除嗎，如果能夠扣除可能會(huì)出現(xiàn)幾種情況，應(yīng)分別怎樣處理，如果將售樓部內(nèi)的各種設(shè)施單獨(dú)出售，計(jì)算增值稅時(shí)又將如何處理

十一、以“買一送一”（送面積、送家電、送車位、送物業(yè)）方式銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何計(jì)算繳納增值稅，是否代扣個(gè)人所得稅

十二、“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入銷售額，支付給老客戶的支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個(gè)稅

十三、“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下銷售不動(dòng)產(chǎn)收入金額如何確認(rèn)

十四、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取“假按揭”“零首付”銷售模式，對(duì)于收到的假按揭款和未實(shí)際收到的首付款應(yīng)在哪個(gè)環(huán)節(jié)計(jì)算繳納增值稅

十五、“低價(jià)出售、免費(fèi)返租”業(yè)務(wù)到底是一項(xiàng)什么業(yè)務(wù)，對(duì)于購銷雙方各應(yīng)如何征稅，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何計(jì)算繳納增值稅

十六、“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的爭議在哪里，對(duì)增值稅和其他稅種的征收會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響【例2—4】【例2—5】

十七、以開發(fā)產(chǎn)品抵頂工程款之后還是否可以辦理按揭貸款，如果可以房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行款及核算【2—6】

十八、因土地增值稅清算較晚，造成企業(yè)前期多繳納企業(yè)所得稅應(yīng)如何進(jìn)行納稅調(diào)整

【2—7】

十九、營改增以后如何進(jìn)行土地增值稅清算技巧，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)【2—8】【2—9】

二十、政府與社會(huì)資本合作業(yè)務(wù)（PPP）的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理【2—10】

楊老師

楊汝明,楊老師是我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作將近30年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。

職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，授課時(shí)長約8000課時(shí)，培訓(xùn)學(xué)員將近100000人次，服務(wù)企業(yè)約100多個(gè)。同時(shí)，楊老師還多次受邀為全國各地?cái)?shù)十家房企做過納稅籌劃，是全國為數(shù)不多的房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。

???? 授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；

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在線報(bào)名：房地產(chǎn)開發(fā)各種“拆遷改造”業(yè)務(wù)全流程解析及稅收風(fēng)險(xiǎn)化解(廣州)

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