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【課程背景】

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)等，各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)，有必要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行剖析，全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負(fù)問(wèn)題，讓企業(yè)用好各項(xiàng)稅收政策。

本課程將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程分為前期開(kāi)發(fā)階段、建設(shè)及銷(xiāo)售階段、交付及清算階段三大模塊，對(duì)涉及的一些稅務(wù)問(wèn)題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機(jī)會(huì)，更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

【課程大綱】

模塊一 前期開(kāi)發(fā)階段的稅收籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前外部環(huán)境分析

1、貿(mào)易戰(zhàn)影響

2、融資成本影響

3、稅制改革影響

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式

（一）招拍掛方式取得開(kāi)發(fā)土地（一級(jí)市場(chǎng)）

1、招拍掛方式簡(jiǎn)介

1）招標(biāo)投標(biāo)流程

2）競(jìng)拍保證金

3）拍賣(mài)競(jìng)得土地手續(xù)

2、誰(shuí)做拿地主體？誰(shuí)做投資主體？集團(tuán)拿地，子公司開(kāi)發(fā)，誰(shuí)付款，誰(shuí)簽合同，誰(shuí)開(kāi)發(fā)票？

1）、土地出讓合同簽訂及變更

2）、業(yè)務(wù)三流一致的稅前列支限制

3、拿新地的類(lèi)型

1）、凈地？毛地？

2）、生地？熟地?

4、耕地占用稅由誰(shuí)承擔(dān)？

1）、土地出讓金中是否包含耕地占用稅

2）、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納

3）、核算科目--應(yīng)交稅費(fèi)？

5、招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅？交稅時(shí)點(diǎn)？計(jì)算方法及會(huì)計(jì)處理

1）、增值稅

2）、契稅

3）、印花稅

4）、房產(chǎn)稅

5）、土地使用稅

6）、拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠 財(cái)稅（2013） 101號(hào)土地使用稅、印花稅

6、土地取得成本的確定

1）、土地成本確定

2）、土地成本的分?jǐn)?/p>

7、買(mǎi)地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目與拿地自建自用的土地財(cái)稅處理差異

1）、入賬成本差異

2）、稅款抵扣差異

（二）劃撥方式取得土地

（三）二級(jí)市場(chǎng)取得土地開(kāi)發(fā)模式

1、單獨(dú)從二級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)地

1）、買(mǎi)入老項(xiàng)目土地

2）、買(mǎi)入新項(xiàng)目土地

3）、買(mǎi)入帶地上物的土地

4）、以物換地 以地?fù)Q房、以房換地如何確定計(jì)稅依據(jù)

（四）收購(gòu)爛尾樓模式取得土地

1）、通過(guò)收購(gòu)其他股權(quán)獲取該公司開(kāi)發(fā)的在建項(xiàng)目。

2）、土地或在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

3）、取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)

4）、取得破產(chǎn)清算項(xiàng)目土地的成本及入賬票據(jù)

5）、營(yíng)改增前土地成本均怎么算？抵扣？差額？

（四）合作建房模式：

1、一方出地、一方出資，共同立項(xiàng)開(kāi)發(fā)。

1）、代建代售模式

2）、合作雙方的名義辦理審批及許可

2、一方以土地投資，一方以貨幣投資，設(shè)立公司共同開(kāi)發(fā)

3、獲得以土地使用權(quán)出資的投資

4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

（五）特殊拿地：拆遷還建、產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷(xiāo)售模式的差異？

1、拆遷還建

1）土地取得成本的確定

2）土地成本可否以還建面積扣除舊房評(píng)估價(jià)差額列支？

3）拆遷舊房的土地價(jià)款可否抵扣，準(zhǔn)予扣除時(shí)間，怎么抵？

4）拆舊換新過(guò)程中的更名行為

5）土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證，三流一致？

2、不同形式的土地返還款如何進(jìn)行稅收處理？

1）、沖減開(kāi)發(fā)成本的情況

2）、計(jì)入補(bǔ)貼收入的情況

3）、計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的情況

三、新老項(xiàng)目土地的劃分

1、新老項(xiàng)目并行，取得土地款項(xiàng)處理

1）、新、老項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方式

2）、同一個(gè)項(xiàng)目可否同時(shí)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅

3）、新老項(xiàng)目并行時(shí)的不可抵扣部分

2、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣限制

1）、拿地時(shí)稅率/交房時(shí)稅率抵樓面價(jià)進(jìn)項(xiàng)？

2）、老項(xiàng)目新項(xiàng)目的土地同時(shí)存在如何把握不得抵扣進(jìn)項(xiàng)？

4）、增值稅新老項(xiàng)目劃分與土增劃分有何不同？

胡老師

原恒大控股地產(chǎn)分公司（03333）項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)

★和潤(rùn)科技（837746）掛牌審計(jì)負(fù)責(zé)人

★原河北方德實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)

★財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家 注冊(cè)會(huì)計(jì)師 注冊(cè)稅務(wù)師

★中國(guó)社科院稅務(wù)律師，高級(jí)稅務(wù)信息化管理師

★滄州佰瑞會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙）合伙人

★滄州博揚(yáng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總經(jīng)理

【個(gè)人簡(jiǎn)介】

胡老師從事財(cái)稅工作20余年，曾擔(dān)任大信會(huì)計(jì)師事務(wù)所、興華會(huì)計(jì)師事務(wù)所高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理，協(xié)助十幾家中小型新銳企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)范，稅務(wù)合規(guī)，成本最低并順利走向資本市場(chǎng)；協(xié)助多家地產(chǎn)企業(yè)接受稅務(wù)稽查，使企業(yè)順利通過(guò)且得到董事會(huì)高度認(rèn)可；協(xié)助恒大子公司跟蹤預(yù)算及工程造價(jià)對(duì)外鑒定工作，為公司挽回?fù)p失數(shù)千萬(wàn)；現(xiàn)任某會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人、某事務(wù)所有限公司總經(jīng)理，致力于做能解決學(xué)員問(wèn)題的財(cái)稅名師、同時(shí)做解決企業(yè)財(cái)稅問(wèn)題的高級(jí)咨詢顧問(wèn)。

胡老師在多年的財(cái)稅管理、審計(jì)、稅籌實(shí)踐工作中，核心關(guān)注點(diǎn)即審查業(yè)務(wù)合同及圍繞業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)合同，總結(jié)了一套基于業(yè)、財(cái)、稅融合基礎(chǔ)上的合同控稅方法，以長(zhǎng)期積累的大量的實(shí)戰(zhàn)實(shí)操案例指導(dǎo)教學(xué)及方案落地，對(duì)中小企發(fā)展中各階段的財(cái)稅問(wèn)題及解決方案有較為貼近的思路，為幫助中小企業(yè)財(cái)稅規(guī)范并通過(guò)財(cái)稅規(guī)范實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值。

胡老師累計(jì)服務(wù)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及大型企業(yè)100余家，培訓(xùn)學(xué)員萬(wàn)余人次，足跡遍布全國(guó)百余個(gè)城市。先后主持多個(gè)企業(yè)稅務(wù)籌劃咨詢項(xiàng)目，幫助企業(yè)成功實(shí)現(xiàn)安全節(jié)稅和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

【課程領(lǐng)域】

獨(dú)家品牌課程（大型論壇/公開(kāi)課/總裁班）

1.《企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策中的稅收籌劃與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制》

2.《個(gè)人所得稅匯算清繳及風(fēng)險(xiǎn)管理》

3.《稅收籌劃與企業(yè)利潤(rùn)創(chuàng)造》

4.《企業(yè)所得稅匯算清繳及關(guān)賬、調(diào)賬技巧》

5.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全流程納稅管理與籌劃》

6.《企業(yè)捐贈(zèng)稅收籌劃與稅收熱點(diǎn)問(wèn)題》

7.《建安企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理與籌劃》

8.《疫情期間稅收優(yōu)惠政策案例解析》

【授課風(fēng)格】

胡老師對(duì)于財(cái)稅知識(shí)講解細(xì)膩、稅收法規(guī)解析到位，案例豐富，實(shí)務(wù)性強(qiáng)；深入淺出且幽默風(fēng)趣，積極互動(dòng)，善于比喻、歸納；擅長(zhǎng)從原理、本質(zhì)分析問(wèn)題，深刻透徹。課程傾向于合同節(jié)稅、企業(yè)納稅籌劃、企業(yè)稅務(wù)管理，實(shí)用性強(qiáng)，即學(xué)即會(huì)，即學(xué)即用，深入、及時(shí)、恰當(dāng)?shù)慕鉀Q中小企業(yè)的財(cái)稅問(wèn)題。

故事與案例的融洽結(jié)合；管理與執(zhí)行的實(shí)效輸出；幽默與智慧的精神收獲；

思維與態(tài)度的雙重提升；互動(dòng)與動(dòng)手的研討訓(xùn)練；實(shí)效與業(yè)績(jī)的結(jié)果導(dǎo)向。

【服務(wù)客戶】

專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：中稅網(wǎng)、大成方略、華東理工大學(xué)、延慶教委、企宣教育

稅務(wù)機(jī)關(guān)：成都國(guó)稅、中山國(guó)稅、滄州國(guó)稅、航天信息、稅友集團(tuán)

工業(yè)制造：中鐵集團(tuán)、長(zhǎng)春一汽、漆谷隆仕達(dá)、齊齊哈爾鐵路局

銀行金融：佛山招商銀行、北京農(nóng)商銀行、呼市中信銀行、南京中行、天津農(nóng)行

地產(chǎn)建投：恒大地產(chǎn)、首開(kāi)集團(tuán)、滄州建投集團(tuán)、河北方德集團(tuán)、天成晟和地產(chǎn)

能源資源：神華集團(tuán)、中鋁集團(tuán)、國(guó)家電網(wǎng)、中礦資源、準(zhǔn)能集團(tuán)等

商業(yè)貿(mào)易：中國(guó)煙草集團(tuán)、航天科工、宏大爆破集團(tuán)、社保通、鷹潭開(kāi)發(fā)區(qū)等

信息技術(shù)：中國(guó)信通、中國(guó)移動(dòng)、國(guó)網(wǎng)信通、中國(guó)通信建設(shè)集團(tuán)、浩富易中集團(tuán)

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