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【課程背景】

商業地產項目運營離不開“四架馬車”，即資管、商管、企管和物管，缺少任何一個“管”，必定存在運營風險。資管就是企業的資產管理，也是商業地產項目持續健康運營的“護身符”,更是企業防止資產流失與商業地產項目運營指標完成的“保護神”。主要負責商業地產項目運營的長期目標，實現其物業的保值增值；其任務就是在短期目標和長期目標之間找到一個平衡點，在保證短期目標可實現的基礎上，使長期目標也得以實現。從資管的角度看商業項目，它并不是在追求暴利，而是在追求一個長期穩定的收益，比商管更關心租戶的續約率。資管除了監控收入外，還要監控費用即營銷費用（企劃費用）、管理費用、維保費用、能耗費用等。因為NOI是兩者之差，只有控制住NOI，才能控制住資產的價值。本次特訓班的主要目的，就是通過商業地產資產管理專業提升系統的培訓，為商業地產行業培養專業的資管人才。

【課程收益】

1、商業地產投融管退的資管體系搭建與資產管理實操而獨家研發的專業提升系統培訓課程。

2、商業地產一線操盤手投融管退與資產管理保值增值的經驗與策略。

3、通過目前商業地產投融管退成功案例的講授，重點講解資管體系搭建的經驗和方法。

4、從專業執行的角度講授商業地產資產管理的工作重點和執行方向。

5、如何通過專業執行實現商業地產項目保值增值的技巧和策略。

6、如何通過專業執行實現商業地產項目運營中人員與成本的管控。

7、授課方式采取案例與點面結合模式，使學員能很快掌握資管的工作思路和執行方向。

【課程對象】

本次課程屬于商業地產項目運營全生命周期的資產管理的專業提升系統培訓，適合商業地產開發企業準備開發、正在開發、或正在運營、或即將運營的城市綜合體、購物中心、社區商業、商業街、文旅商業等項目相關的商業地產開發企業董事長、總經理、資管總、項目總、商管總、招商總、營銷總、企劃總、運營總、成本總、采購總、工程總、物業總和商業地產項目的資管人員以及全產業鏈上為商業地產項目提供資產管理服務的企業與機構等相關管理人員。特別建議愿意從事商業地產項目的資產管理職業、對商業地產項目運營資產管理感興趣、并想以此為職業的年輕人參加，通過本次培訓，能更好的的提升自己的商業地產資產管理的專項業務能力。

【課程大綱】

一、資產管理概念闡述

1、什么是資產

2、什么是資產管理

3、什么是商業物業的資產管理

4、商管人員如何進行資產管理

二、商業地產全流程管理

1、商業地產投融管退閉環

2、資管與商管的銜接

3、商業地產的價值周期

4、判斷商業地產價值周期的四個關鍵點

（1）開業點

（2）盈虧平衡點

（3）收入峰值點

（4）衰退點

5、商業地產資產價值的變化

三、商業地產投資分析

1、什么是投資

2、投資的四大原理

3、貨幣的時間價值

4、沉沒成本與機會成本

5、宏觀經濟分析

（1）GDP

（2）CPI

（3）PPI

（4）PMI

（5）M2

（6）可支配收入

（7）外匯儲備

（8）進出口總額

6、微觀經濟分析

（1）損益表

（2）資產負債表

（3）現金流量表

四、商業地產估值方法

1、市場比較法

（1）市場比較法的基本原理

（2）可比性的確定

2、成本還原法

（1）成本還原法的基本原理

（2）成本還原法的計算公式

3、收益還原法

（1）收益還原法的基本原理

（2）收益還原法的計算公式

4、收益還原法凈收益

（1）凈收益的測算

（2）租金的測算

（3）物業費的測算

（4）其他收入的測算

（5）運營成本的測算

（6）NOI、NPI、EBITA的區別

5、資本化率

（1）資本化率的本質

（2）資本化率的實質

（3）資本化率的求取方式

五、商業地產盈利模式

1、快速變現模式

2、租售結合模式

3、長期持有模式

4、資本運營模式

5、資產證券化

6、REITs擴募實操

六、商業地產保值增值要求

1、經營收益率的測算

2、資產保值增值的原理

3、投資培育曲線

4、項目保值平衡點測算

5、資管與商管的協作

6、衡量投資回報率的指標

七、商業地產投資靜態指標

1、盈利能力指標

2、償債能力指標

3、保本點及關門點

八、商業地產投資動態指標

1、凈現值

2、凈現值率

3、內部收益率

4、投資回收期

九、資管指標體系搭建與落地

1、投資測算的落地

2、資管指標體系的建立

3、資管在項目生命周期中的角色

4、從資管價值看資管的職能

5、從商管到資管的思維轉變

十、商業地產項目退出機制

王老師

從事商業地產開發招商運營、資產管理與零售經營管理工作20年（其中5年零售、5年商業顧問、10年商業地產開發與資產管理），目前屬于商業地產項目開發、定位招商、運營管理與資產管理的一線操盤手。現任某投資有限公司總經理，主要從事購物中心與社區商業與商業街的專業招商執行管控與資產管理，擁有在商業地產發展過程中各代表時期內代表性企業和項目的實際運作經驗，具備系統全面的二、三、四線城市商業地產整盤定位與招商以及資產管理的操作經驗，特別是在項目招商前期的市場調研、精準定位、動線研判、品牌落位、鋪位劃分、招商調改以及資產管理等方面有自己獨特的經驗和見解。曾負責中南城購物中心鴻儒國際文化廣場等數十個項目的規劃定位、租售運作、招商運營及資產管理等具體操盤工作。

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