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專題背景

2020年以來房地產(chǎn)經(jīng)歷了前所未有之變局：房地產(chǎn)市場萎靡不振，投資、消費(fèi)信心不足，相應(yīng)的各級財政收入大幅下滑，土地財政也難以為繼。由于房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財力的半壁江山，稅務(wù)總局統(tǒng)一部署加大了房地產(chǎn)業(yè)稅收征管力度，土地增值稅再次站上風(fēng)頭浪尖、成為關(guān)注的焦點(diǎn)，全國紛紛發(fā)布清算政策加大土增稅清算力度，廣東、湖北、山東、貴州、海南、福建……。

四川省也不例外，四川省稅務(wù)局加大了政策發(fā)布的頻度，連續(xù)發(fā)布第13號公告、土地增值稅政策口徑、征管工作指引；各地更是加大了土增稅清算力度，例如，2023年2月底四川天府新區(qū)財政金融局對天府新區(qū)2023年土地增值稅清算審核提供鑒證服務(wù)進(jìn)行公開招標(biāo)采購，一次性發(fā)包14包計40多個項目。

房地產(chǎn)稅收籌劃的成敗在于三大主稅，其中關(guān)鍵是土地增值稅。土增稅計算繁瑣、征管復(fù)雜，業(yè)務(wù)綜合度高，稅負(fù)彈性空間大。“金稅四期”（智慧稅務(wù)）已于2022年底基本開發(fā)完成，全國大范圍試點(diǎn)數(shù)電票，為稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核如虎添翼，通過虛開發(fā)票降低土增稅的手段已經(jīng)不堪一擊，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核時已經(jīng)覆蓋全稅種，即包括但不限于土增稅：例如2021年四川某稅務(wù)局對轄區(qū)企業(yè)各稅種合計處罰達(dá)5.1億，2022年北京西城區(qū)稅務(wù)局對某大廈項目補(bǔ)征土增稅超過10億元。土地清算審核中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在稅收違法行為，將移交稽查甚至執(zhí)法部門。

其實，只要企業(yè)提前進(jìn)行稅務(wù)規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、安排清算時點(diǎn)、選擇正確的成本分?jǐn)偡椒ā⒎e極處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

本次課程主講老師牛老師長期從事房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃，有豐富的清算經(jīng)驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務(wù)清算審核規(guī)則。

課程以土地增值稅清算與審核應(yīng)對為主題，現(xiàn)場通過分析政策重大條款、拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與焦點(diǎn)，分享實戰(zhàn)案例和清算經(jīng)驗，助力企業(yè)輕松應(yīng)對房地產(chǎn)項目的清算收官，課程價值頗豐，機(jī)會難得，名額有限。

專題亮點(diǎn)

1．系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；

2．現(xiàn)場解決清算中焦點(diǎn)爭議問題；

3．全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

主講大綱

一、當(dāng)前稅務(wù)風(fēng)險和應(yīng)對措施

1．當(dāng)前土地增值稅清算形勢

2．土增稅清算和審核中的新動向和應(yīng)對

3．金稅四期和數(shù)電票對清算的影響與應(yīng)對

4．各地土增稅政策重大條款解析與運(yùn)用

二、清算前期的籌劃與應(yīng)對

5．土增稅征管流程系統(tǒng)剖析

6．土增稅征收范圍確認(rèn)

7．產(chǎn)品對象分類的適用與選擇

8．項目報建前期的籌劃與布局

9．清算單位、分期的調(diào)整與補(bǔ)救

10．土增稅清算時點(diǎn)的把控與應(yīng)對

11．可售面積與清算面積的確認(rèn)

12．公配設(shè)施規(guī)劃的影響與應(yīng)對

13．票據(jù)的風(fēng)險管理與應(yīng)對

三、收入的確認(rèn)、籌劃

14．收入組成與確認(rèn)的時點(diǎn)處理

15．一般計稅下土增稅收入與成本的確認(rèn)

16．“買一贈一”的處理方法與收入確認(rèn)

17．價格偏低的風(fēng)險與合理利用（含案例）

18．違約金、更名費(fèi)、價外費(fèi)用的處理

四、成本、費(fèi)用的處理與籌劃

19．土地、開發(fā)成本剖析與處理

20．特殊拿地方式下土地價款的確認(rèn)

21．“限低價、競配建”土增稅清算方法

22．開發(fā)間接費(fèi)與利息的處理

23．代收費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險與應(yīng)對

24．各個扣除項目的管理與協(xié)調(diào)

25．拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分?jǐn)偺幚?/p>

26．成本分?jǐn)偡椒ǖ恼_選擇

27．地下建筑的成本分?jǐn)傔x擇

28．無產(chǎn)權(quán)、人防車位各處置下稅務(wù)處理

29．四項扣除項目的風(fēng)險與運(yùn)用

30．層高系數(shù)法等特殊方法的運(yùn)用

五、特殊問題的處理與應(yīng)對

31．土地出讓金分期付款利息的處理

32．紅線外配套設(shè)施的清算處理

33．代建管理費(fèi)的處理方法

34．土增稅二次清算風(fēng)險管理

35．地下建筑不參與清算的處理

36．關(guān)聯(lián)交易在土增稅中運(yùn)用與風(fēng)險

37．裝修裝飾業(yè)務(wù)的合理利用

38．清算后企業(yè)虧損的處理

六、清算實戰(zhàn)與籌劃分享

39．稅負(fù)動態(tài)測算模型的設(shè)計技巧

40．清算中其他地方利好政策的運(yùn)用

41．清算審核發(fā)現(xiàn)其他稅種問題的應(yīng)對

42．征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)

43．清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)

44．尾盤與舊房的土增稅處理

45．實戰(zhàn)案例分析

七、現(xiàn)場答疑交流

牛老師

知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學(xué)總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務(wù)所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務(wù)咨詢15年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅模擬清算、并購重組，出具的方案以實用性強(qiáng)、可落地見長。已指導(dǎo)130多家房地產(chǎn)企業(yè)240多個項目成功實施稅收籌劃、土地增值稅清算，服務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》（2012、2014）、《房地產(chǎn)全程稅收籌劃與風(fēng)險應(yīng)對》（2023）等多部房地產(chǎn)財稅著作；經(jīng)典課程《房企全流程50個稅籌爆點(diǎn)解析與籌劃應(yīng)對策略》《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應(yīng)對》等，課程引經(jīng)據(jù)典、實戰(zhàn)性強(qiáng)、信息量大、案例豐富，深受客戶和學(xué)員一致好評。

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