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課程背景

1.行業(yè)外部形勢日益錯綜復(fù)雜，不同區(qū)域、不同城市均面臨不同政策環(huán)境；

2.外部政策環(huán)境輪轉(zhuǎn)速度越來越快；

3.項目自身先天資源稟賦各位差異、主力的產(chǎn)品和客戶群也不一樣；

4.面對快速變化的外部環(huán)境、不同城市的環(huán)境、內(nèi)部不同的項目及產(chǎn)品類型，單一的開發(fā)策略已經(jīng)滿足不了快速開發(fā)的需要。

5.結(jié)合多年的實際案例，總結(jié)提煉《基于全業(yè)務(wù)、全周期的房地產(chǎn)項目操盤邏輯與管控要點》，來應(yīng)對內(nèi)外部多變的環(huán)境，提升項目整體運營能力。

課程收益

進(jìn)行房地產(chǎn)全流程開發(fā)維度的培訓(xùn)，通過提供培訓(xùn)，拓展視野，提升專業(yè)協(xié)同意識，還要達(dá)到以下目的：

1.學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)全流程管理的思路；

2.了解如何通過流程管理提升效率；

3.掌握各開發(fā)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點和如何實現(xiàn)流程精細(xì)化管理。

4.通過本課程可以了解房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全貌和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理要點、思路，為推進(jìn)業(yè)務(wù)工作提供基本知識儲備。

課程對象

房地產(chǎn)企業(yè)項目總、城市總、設(shè)計總監(jiān)、營銷總監(jiān)、成本總監(jiān)、工程總監(jiān)、儲備項目總等并相關(guān)部門人員。

課程大綱

一、項目目標(biāo)與操盤策略

1.操盤策略

a)從ROE看房地產(chǎn)開發(fā)邏輯

b)項目經(jīng)營策略的選擇

c)項目經(jīng)營運營標(biāo)準(zhǔn)

案例：從中梁山東區(qū)域拓展看運營解碼

2.項目前期操盤流程總圖

a)前期開盤三階段管理：保總規(guī)、保開工、高品質(zhì)亮相

3.項目運營總圖

a)八大關(guān)鍵指標(biāo)：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)計劃、關(guān)鍵節(jié)點、各階段項目核心指標(biāo)、重點部位單方、戶型面積/建筑面積、供貨計劃、分期開發(fā)

4.項目綜合匹配

a)四大思考邏輯：項目定位準(zhǔn)確、展示區(qū)與售樓處、營銷推廣與銷售模式、產(chǎn)品力與服務(wù)力

5.項目成功標(biāo)尺建立

a)不同的定位需要不同的項目綜合匹配

案例：碧桂園高周轉(zhuǎn)三、四線城市開發(fā)

案例：某小眾產(chǎn)品高溢價策略開發(fā)

6.策略調(diào)整

a)碧桂園歷年經(jīng)營策略調(diào)整

b)經(jīng)營策略調(diào)整的整體維度

c)經(jīng)營策略調(diào)整過程中的主要手段

案例：在局部調(diào)整倉位或者特殊時期下，進(jìn)行降價調(diào)整

案例：中小房企主要依靠調(diào)整節(jié)奏和產(chǎn)品類型抵抗風(fēng)險

案例：漲價也是一種策略，更是自我提升的一種倒逼機制

演練：大勢預(yù)判與項目運營策略的調(diào)整演練

二、投資決策與前期策劃

1.投資決策拼的是什么？

a)城市市場的輪轉(zhuǎn)周期 — 押注市場和售價

案例：恒大穿越周期布局

案例：萬科提前周期布局

b)拼整體系統(tǒng)的綜合能力 — 溢價能力和成本控制能力

c)熟悉公司的長期拿地策略、階段性策略和標(biāo)準(zhǔn)

d)精通公司測算規(guī)則和模板

e)在建項目的收購一定要小心

2.前期策略三個會

a)前策會：誰來做?

b)經(jīng)評會：做什么？

c)啟動會：怎么做？

案例：龍湖案例

案例：萬科案例

案例：陽光城案例

案例：某中小房企案例

三、前期定位和總平面圖

1.定位三層邏輯：從城市看區(qū)域 ->從區(qū)域看項目->從項目看組團(tuán)（永遠(yuǎn)記住這個邏輯）

2.永遠(yuǎn)想著如何為區(qū)域/城市創(chuàng)造價值？

3.區(qū)域價值決定了整體產(chǎn)品定位，尤其是整體戶型配比

4.地塊周邊價值要與戶型相互匹配

5.評價總平面圖的關(guān)鍵因素

6.高維打低維的定位思路

案例：XX片區(qū)的總評 – 路徑依賴

案例：XX前期定位

案例：不同城市戶型產(chǎn)品的差異

案例：要學(xué)會最簡單的方法算大帳

四、營銷管理

1.營銷管理的整體性安排

2.營銷推廣打法和調(diào)性案例

3.銷售額 = 來訪量 ? 轉(zhuǎn)化率

4.不同項目形象如何確立

案例：融創(chuàng)提升整體品牌

案例：碧桂園某大盤的推廣手段

5.整體銷售節(jié)奏與現(xiàn)場進(jìn)度的匹配

6.定價即經(jīng)營

a)定價的四種策略

b)定價的基本流程

c)定價后的局部微調(diào)

7.銷售回款才是王道，項目總能發(fā)揮什么作用？

8.開盤后評估是策略調(diào)整的重點關(guān)注環(huán)節(jié)

五、工程管理

1.工程管理趨勢

a)WK安全紅綠燈制

b)LH“33321”

2.工程前期策劃和外圍配套內(nèi)容

3.運營經(jīng)營思維和全面思維進(jìn)行項目分期

a)分期錯誤的案例

4.采購策劃及標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做法

a)龍湖、中海、招商、綠城

5.采購策劃及招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)工期

6.工程前期策略及質(zhì)量管控方法

7.工程管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

六、報批報建

1.報批報建的基本流程

2.報建過程中的適度突破

3.過程中關(guān)鍵點的把握（規(guī)劃局/環(huán)保治理）

4.與政府互動的基本原則與如何提速

a)要懂政治生態(tài)

b)合理合法原則

c)事事有依據(jù)原則

案例：最大容積率指標(biāo)的爭取

案例：XX配套移交驗收的解決

案例：為政府找臺階加快決策速度

七、成本管理

1.成本管控維度：全成本、動態(tài)成本、分業(yè)態(tài)、建筑標(biāo)準(zhǔn)

2.建筑指標(biāo)對成本的影響

案例：HR標(biāo)桿企業(yè)成本控制指標(biāo)權(quán)重劃分

3.適配是成本管理的核心

4.可售比是核心指標(biāo)

5.車庫成本控制指標(biāo)

6.變更控制率指標(biāo)

7.其它關(guān)鍵指標(biāo)及關(guān)鍵點

案例：某百億房企成本調(diào)研

案例：某本地房企材料調(diào)研

案例：臨電工程典型案例

案例：無效成本控制案例

八、財務(wù)與融資管理

1.財務(wù)一般性的基礎(chǔ)知識

a)成本類與費用類

b)測算的兩個口徑（預(yù)售口徑與交付口徑）

c)財務(wù)如何進(jìn)行交付后的結(jié)轉(zhuǎn)

2.日常財務(wù)十個報表

a)項目全周期經(jīng)營測算表

b)簽約凈利率測算明細(xì)

c)凈簽約統(tǒng)計表

d)項目庫存盤點

e)三大費用表

f)項目在途資金周報

g)項目付款統(tǒng)計

h)動態(tài)成本分析報告

i)項目滾動資金計劃

j)三期預(yù)售計劃

3.項目總在融資中起到的作用

九、項目復(fù)盤 — 一條主線七個重點

1.以經(jīng)營為復(fù)盤要點

2.投資管理復(fù)盤—四大關(guān)鍵點

3.營銷策劃復(fù)盤—九個關(guān)鍵點

4.設(shè)計研發(fā)復(fù)盤—六大關(guān)鍵點

5.工程管理復(fù)盤—八個關(guān)鍵點

6.成本與招采復(fù)盤—大數(shù)據(jù) + 明細(xì)指標(biāo)

7.運營管理復(fù)盤—六個關(guān)鍵點

8.客服復(fù)盤—八項關(guān)鍵點

十、具體操盤案例

案例：死盤項目怎么辦？

案例：已經(jīng)延期情況下，搶示范區(qū)？

案例：已經(jīng)延期情況下，項目搶交付？

郝老師

郝潤強 老師

畢業(yè)于北京交通大學(xué)、MBA、PMP，歷任百強集團(tuán)運營中心總經(jīng)理、TOP100城市總、TOP15片區(qū)總

十五年房地產(chǎn)咨詢、運營與操盤經(jīng)驗，對項目全流程操盤、管控有深刻理解

操盤經(jīng)歷：二線城市市中心160萬㎡住宅/商業(yè)復(fù)合大盤（年銷售額從4億到13億）

一線城市遠(yuǎn)郊區(qū)270萬㎡住宅大盤（年銷售額從4億到20億）

三線城市市中心130萬㎡商業(yè)綜合體大盤（年銷售額從死盤到7億）

一線城市近郊12萬㎡住宅項目

一線城市遠(yuǎn)郊12萬㎡別墅項目

?作為培訓(xùn)講師、咨詢顧問為綠地、世貿(mào)、中海、新力、嘉華等數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)提供戰(zhàn)略、管控、運營、執(zhí)行力、組織協(xié)調(diào)方面的培訓(xùn)、咨詢顧問

主講課程：《項目總高效操盤管控要點》、《合作項目的開發(fā)與管理》、《如何進(jìn)行高周轉(zhuǎn)能力打造？》、《大運營體系搭建》、《計劃管理體系搭建》、《打造房地產(chǎn)行業(yè)高效執(zhí)行力》、《總結(jié)經(jīng)驗、少走彎路——房地產(chǎn)項目復(fù)盤操作要點》、《房地產(chǎn)運營提效與標(biāo)桿實踐》

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