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‖專題背景‖

?針對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型改革大潮沖擊和“營改增”涉稅影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何站在公司整體戰(zhàn)略運營角度樹立企業(yè)的增值稅管控思維體系？財務(wù)部門如何做好全員營改增應(yīng)對的財務(wù)管控、發(fā)票風險防范、內(nèi)部控制調(diào)整和公司架構(gòu)再造？針對“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)各方面沖擊的實務(wù)解析，如何調(diào)整企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅收籌劃思維理念？實操應(yīng)用中有效應(yīng)對方法有哪些？

?房地產(chǎn)企業(yè)項目眾多，有的項目完工入住，有的項目仍在建造，有的項目竣工已銷售現(xiàn)房但沒入住，匯算清繳如何處理？ 完工開發(fā)產(chǎn)品一定要結(jié)轉(zhuǎn)收入嗎？未完工開發(fā)產(chǎn)品沒結(jié)轉(zhuǎn)收入也算所得稅嗎？部分入住項目到現(xiàn)在工程也沒結(jié)算完，發(fā)票差多了，怎么辦？

?作為資金密集型高暴利行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，實操中如何有效利用資本運作財稅新政破解融資瓶頸？高暴利如何免稅導出？如何由高涉稅風險的地產(chǎn)集團向低涉稅風險的非地產(chǎn)集團轉(zhuǎn)化？清算涉稅風險如何結(jié)合清算申報表填報進行有效管控？

?針對清盤階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何進行開發(fā)前期的公司整體組織架構(gòu)，搭建有效應(yīng)對企業(yè)所得稅和土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業(yè)的財務(wù)資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務(wù)機關(guān)如何進行土地增值稅清算檢查？如何應(yīng)對？

本次專題結(jié)合國家房地產(chǎn)財稅新政，分不同階段就房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳風險識別、報表填報、涉稅籌劃等進行實操應(yīng)用的征管實務(wù)案例解析，破解房地產(chǎn)企業(yè)匯算賬務(wù)常見疑難問題，讓您輕松掌握企業(yè)所得稅匯算納稅風險管控技能和稅收籌劃技巧。針對清算階段企業(yè)清算申報表的具體填報，通過征管中的實務(wù)案例解析清算階段涉稅風險識別和如何進行稅收籌劃應(yīng)用，自由掌控和輕松應(yīng)對企業(yè)所得稅清算分配的涉稅風險。通過對國家最新的土地增值稅各類型清算申報表結(jié)合土地增值稅新政運用的解讀，利用實務(wù)案例解析如何進行土地增值稅清算的風險識別和稅收籌劃增值應(yīng)用，有效提升土地增值稅的清算技能和稅收籌劃管控水平。通過超詳實的課件講義學習，讓你輕松規(guī)避項目不同階段所得稅匯算清繳、企業(yè)所得稅的清算、企業(yè)注銷清算分配和土地增值稅項目清算的涉稅風險。

‖培訓對象‖

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導，項目負責人、主管財稅領(lǐng)導、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財務(wù)人員以及稅務(wù)、會計師事務(wù)所和各財務(wù)咨詢公司的人員。

‖課程大綱‖

第一篇：增值稅全方位管控提升

一．“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些機遇和挑戰(zhàn)？房地產(chǎn)企業(yè)如何破解原有營業(yè)稅征管瓶頸和從戰(zhàn)略運營角度全方位應(yīng)對增值稅挑戰(zhàn)？

二．營改增新政對企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)、管控、資金流、投融資、工程招投標、工程預算、造價、代建、聯(lián)營等方面都有哪些影響？相關(guān)部門應(yīng)掌握哪些必備知識和應(yīng)對技巧？公司整體架構(gòu)和運營模式如何轉(zhuǎn)型應(yīng)對？

☆ 實務(wù)案例：

1．營改增后工程發(fā)包模式如何籌劃，怎樣才能保證發(fā)包和承建雙方整體稅負均最優(yōu)化？

2．營改增后如何進行盈利預測？如何定價最優(yōu)營銷策略？如何優(yōu)選材料供應(yīng)商？采購比價應(yīng)用實例解析。

3．小規(guī)模個人工程掛靠應(yīng)對實例解析；合作建房和聯(lián)合開發(fā)共享資格應(yīng)對方略。

三．營改增后發(fā)票如何管控？如何應(yīng)對虛開發(fā)票的涉稅風險？“三流合一”原理在發(fā)票管控中的實例解析。

四．公司管控策略調(diào)整和組織架構(gòu)再造籌劃案例應(yīng)用。

第二篇：企業(yè)所得稅匯算

一：企業(yè)所得稅匯算清繳概述

一．匯算清繳的主體如何判斷？合伙企業(yè)如何認定其匯算主體？實操應(yīng)用中如何搭建公司組織架構(gòu)在所得稅方面稅負最優(yōu)？匯算清繳中應(yīng)樹立什么樣的稅收管控思維理論才能有效應(yīng)對國地稅征管體制改革大潮的沖擊？

二．大數(shù)據(jù)時代匯算清繳后稅務(wù)機關(guān)對所得稅哪些方面將重點檢查？匯算清繳后如何進行補退稅的會計處理？如何有效應(yīng)對稅務(wù)稽查和納稅評估？

三．新版企業(yè)所得稅納稅申報表目前都有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些方面？房地產(chǎn)企業(yè)全套納稅申報表填制方法。

四．房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳涉及哪些主要財稅新政？系統(tǒng)梳理并解讀企業(yè)所得稅系列新政新規(guī)。如：

1．所得稅匯算清繳實踐操作變化問題提示：審批、備案、專項申報、總分機構(gòu)、中介機構(gòu)報告、關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來、電子申報新規(guī)。

2．新企業(yè)所得稅年度納稅申報表的填寫、錄入工作要求

二：開辦期間業(yè)務(wù)的所得稅匯算處理

一． 財務(wù)和稅務(wù)上如何劃分籌建期間？籌建期間發(fā)生的開辦費包括哪些？如何會計處理和所得稅前扣除？籌建期間有哪些涉稅風險點？如何利用籌建期的財稅政策進行稅收籌劃？

二．籌建期間的業(yè)務(wù)招待費等三項費用如何處理？籌建期間企業(yè)所得稅的虧損如何處理？

三．案例：籌建期發(fā)生的開辦費支出如何在新版企業(yè)所得稅年度申報表中填報。

三：預售期間的匯算清繳

一．預售期間的所得稅預繳有哪些新政新規(guī)？

1．2015版新企業(yè)所得稅預繳申報表都有哪些新變化？預繳申報應(yīng)關(guān)注哪些風險點？避免多交企業(yè)所得稅有哪些方法？

2．案例：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預繳特殊規(guī)定結(jié)合2015版預繳申報表的案例解析？

二．預售期間的匯算清繳

1．預售期間企業(yè)取得各類收入如何進行稅法上計稅收入的確認？有哪些涉稅風險點?有哪些節(jié)稅技巧？

2．業(yè)務(wù)招待費、勞動保護支出等限額扣除類項目破解限額的涉稅實務(wù)應(yīng)用技巧？捐贈支出票據(jù)處理技巧。如何通過稅收籌劃處理捐贈業(yè)務(wù)有效稅前扣除？

3．財務(wù)費用問題。

⑴ 關(guān)聯(lián)企業(yè)融資涉稅風險實務(wù)解析。企業(yè)組織架構(gòu)如何搭建對企業(yè)融資有利？

⑵ 向非金融機構(gòu)及個人借款如何解決稅前扣除問題？

⑶ 預售階段匯算清繳應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風險點？

⑷ 案例：房地產(chǎn)企業(yè)項目預售階段在年末匯算清繳時，如何結(jié)合2015版年度納稅申報表進行填報的實例解析。

四：竣工銷售期間的匯算

一．收入總額的管理

1．竣工階段會計和稅法在收入確認方面有哪些差異和風險點？相對權(quán)責發(fā)生制原則，稅法在合同約定制收入確認方面有哪些特殊規(guī)定？

☆ 案例：不同階段收入處理實例解析。

2．房地產(chǎn)企業(yè)收入總額確認具體應(yīng)用及涉稅風險診斷和調(diào)整。

⑴ 各類返還收入會計和稅務(wù)處理技巧應(yīng)用？

⑵ 代收費用及視同銷售稅務(wù)處理技巧？

二．扣除項目的管理

1．稅前扣除的原則有哪些？哪些項目應(yīng)按收付實現(xiàn)制確認稅前扣除？

☆ 匯算中費用扣除問題集錦，如：上一年度已計提但未支付的工資、“五險一金” 及類似的成本、費用、稅金、損失和其他支出如何進行稅前扣除？企業(yè)補繳以前年度的社會保險費如何稅前扣除？……

2．扣除項目的法理應(yīng)用

⑴ 相關(guān)性原則、真實性原則等如何解決具體實務(wù)問題？具體應(yīng)用案例解析。

3．成本核算和管控應(yīng)用

⑴ 會計上核算對象如何確定？

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)主要成本核算項目的會計與稅法比較。

⑶ 開發(fā)成本的預算

⑷ 導入虛增成本案例

① 房地產(chǎn)企業(yè)六大主要成本項目的行業(yè)標準構(gòu)成比例？

② 房地產(chǎn)企業(yè)的土建成本中各主要成本項目的行業(yè)標準構(gòu)成比例？

③ 房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)變動成本項目的行業(yè)標準主要構(gòu)成比例？

④ 稅法上滾動開發(fā)共同成本如何分配？

⑤ 開發(fā)項目產(chǎn)品已完工但大量缺建安發(fā)票，匯算中如何處理使企業(yè)所得稅的稅負最優(yōu)且涉稅風險最小？

⑸ 房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的處理。

① 開發(fā)費用中有標準有限額的扣除規(guī)定有哪些？如何有效破解企業(yè)所得稅的限額扣除，達到扣除最大化目的？

② 招待費如何做稅收最優(yōu)？業(yè)務(wù)招待費涉稅風險檢查及節(jié)稅技巧應(yīng)用案例。

③ 企業(yè)購買古玩字畫如何財稅處理能在房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅稅前扣除？

④ 政府贊助稅前扣除的技巧應(yīng)用。

⑤ 固定資產(chǎn)的裝修費用如何處理涉稅最優(yōu)？

⑥ 職工集體旅游如何稅務(wù)處理最優(yōu)？

⑦ 防暑降溫費、防暑降溫用品節(jié)稅技巧應(yīng)用。

⑧ 廣告宣傳費支出如何稅收籌劃最優(yōu)？

⑨ 政府贊助扣除技巧應(yīng)用。

⑩ 關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償借款和利息費用的涉稅風險控制和稅收籌劃策略應(yīng)用

? 個人股東向銀行貸款再給企業(yè)使用的涉稅風險及控制策略。

☆ 匯算中費用扣除問題集錦，如：年終表彰大會，會后吃飯的餐票是否是業(yè)務(wù)招待費？日常會議安排工作餐是否是業(yè)務(wù)招待費？報銷非本單位人員的差旅費如何稅務(wù)處理？……

⑹ 工資薪金涉稅新政解讀。工資薪金和三項費用有哪些涉稅風險點？稅務(wù)處理有哪些技巧？

①企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營情況臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付工資能否稅前扣除？

②返聘離、退休人員報酬能否作為“工資薪金”稅前扣除？

③公車改革相關(guān)費用如何列支？

④企業(yè)免費提供給員工的住房租金支出能否計入職工福利費在稅前扣除？

⑤某企業(yè)春節(jié)期間對已離退休職工發(fā)放現(xiàn)金補貼，能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？

⑺ 房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除管理

① 完工產(chǎn)品成本如何確認？

② 預提費如何稅前扣除？

③ 配套設(shè)施如何稅前扣除？

④ 公共設(shè)施如何稅前扣除？

⑥停車場如何稅前扣除？

☆問題：某企業(yè)將人防工程設(shè)施作為汽車車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，銷售時如何征稅？

⑻ 彌補虧損的處理：

①稽查查補稅款是否可彌補以前年度虧損？查增應(yīng)納稅所得額如何進行申報？

⑼ 特殊事項的處理。

①以前年度應(yīng)扣未扣費用如何稅務(wù)處理？

② 以前年度應(yīng)扣未扣資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

③ 如何填報所得稅匯算申報表？

三．所得額計算方法

1．案例：項目產(chǎn)品完工期間如何進行所得稅匯算清繳？如何結(jié)合年度申報表進行填報的案例解析。

第三篇：土地增值稅清算

一：土地增值稅基本知識

1．土地增值稅的征收范圍界定？征免稅范圍如何具體判定？應(yīng)注意哪些問題？

⑴ 問題：未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅如何處理？

2．土地增值稅清算前期的預征有哪些稅法規(guī)定？

二：土地增值稅清算基本規(guī)定

1．土地增值稅主要清算政策有哪些？

2．國家有關(guān)土地增值稅清算管理的最新要求是什么？

三：土地增值稅算清具體應(yīng)用

1．清算單位和清算條件如何認定？如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整理稅收籌劃？清算方法有哪些？清算條件及清算時間有哪些要求？清算時應(yīng)提供哪些資料？

2．土地增值稅清算的計算與審核（結(jié)合稅總函[2016]309號有關(guān)土地增值稅申報表的最新規(guī)定，將清算申報表的主附表結(jié)合具體財稅文件實務(wù)應(yīng)用講解）

⑴ 開發(fā)產(chǎn)品收入管理：

①土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？

②實測面積與合同面積存在誤差如何進行稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

案例：用實例解析二者的差異及如何具體處理。

問題：政府補貼收入在計算土地增值稅時應(yīng)如何處理？

③銷售收入如何審核？代收費如何處理稅收最優(yōu)？

④視同銷售收入如何認定和審核？

⑤拆遷補償案例解析及應(yīng)用。

⑵ 扣除項目金額構(gòu)成有哪些？依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，扣除項目有哪幾種？每種具體包括哪些內(nèi)容？

問題：納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業(yè)投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

案例：地價款攤銷案例解析及應(yīng)用。

①取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應(yīng)注意哪些問題？成本費用如何分攤？ 如何填表？

問題：房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？

問題：對于以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

②開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應(yīng)注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。

問題1：土地征用及拆遷補償費入帳票據(jù)如何處理？逾期開發(fā)繳納的土地閑置費如何在稅前扣除？

問題2：如何區(qū)分拆遷補償費與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補償費應(yīng)取得什么票據(jù)？

③前期工程費。包括的內(nèi)容，審核的重點有哪些？如何填表？

問題：設(shè)計費、工程監(jiān)理費、項目咨詢服務(wù)費對內(nèi)和對外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

④ 建筑安裝工程費。包括內(nèi)容，審核重點有哪些？如何填表？

問題1：未支付的質(zhì)保金如何處理？其在所得稅和土增稅方面有何區(qū)別？

問題2：房屋裝修費用怎樣確定？

問題3：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監(jiān)督費，是否可以扣除？

⑤ 基礎(chǔ)設(shè)施費。包括的內(nèi)容，審核的重點有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？

⑥公共配套設(shè)施費。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？

案例：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應(yīng)用。

⑦開發(fā)間接費用。包括內(nèi)容和審核重點有哪些？如何填表？

問題：國稅發(fā)[2009]31號規(guī)定，開發(fā)間接費包含項目營銷設(shè)施建造費，在計算土地增值稅時開發(fā)間接費是否包括項目營銷設(shè)施建造費？

⑧ 房地產(chǎn)開發(fā)費用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨修建的售樓部等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除?如何區(qū)分期間費用和開發(fā)間接費用？因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費；在籌辦、舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費、禮品、奠基費用；產(chǎn)品的模型制作費；項目工程部的辦公租金；企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用等如何區(qū)分？

案例：計入管理費用的工資能否在開發(fā)間接費用中列支，計算土地增值稅是否可加計扣除問題的案例解析。

問題：房地產(chǎn)企業(yè)向個人、關(guān)聯(lián)方借款費用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可在本單位扣除嗎？

案例：利息扣除的選擇實例應(yīng)用。

利息支出明細申報表審核應(yīng)注意的問題有哪些？如何填表？

案例：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例。

案例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

⑨ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規(guī)定？

問題：未出售房屋繳納的營業(yè)稅金及附加是否允許扣除？

值得注意的幾個問題：

☆ 代收費用的處理

☆ 關(guān)聯(lián)方交易行為的處理

☆ 清算土地增值稅的企業(yè)所得稅調(diào)整實例解析及應(yīng)用

☆ 土地增值稅預繳和清算的會計處理案例解析

⑩ 土地增值稅的稅收籌劃實例應(yīng)用。如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優(yōu)惠、代收費用籌劃實例。

四：稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅清算的檢查重點和企業(yè)的有效風險應(yīng)對方法

1．稅務(wù)機關(guān)對土增稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關(guān)鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？

3．稅務(wù)檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4．實質(zhì)審核在收入方面重點檢查哪些事項？如何具體檢查哪些事項？

5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？

6．企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化？

五：土地增值稅清算綜合案例解析

通過稅務(wù)檢查中真實案例，講解稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)主要涉稅風險及有效應(yīng)對策略。

于老師

全國注冊稅務(wù)師、會計師，資深稅務(wù)稽查專家、實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事地稅工作二十多年，期間從事過十四年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各地和網(wǎng)絡(luò)開放平臺上多次講授房地產(chǎn)企業(yè)全程帳務(wù)處理和納稅籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目實務(wù)應(yīng)用及風險規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃及資金預算、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)部控制漏洞識別和財務(wù)風險應(yīng)對等實踐方面非常強的財稅實務(wù)課程，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財稅顧問。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，政策解析深刻，培養(yǎng)學員用稅政法制思維方式解決實踐工作中對各類財稅疑難問題的處理能力，及結(jié)合企業(yè)實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政策解決財稅疑難問題的能力。授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，被業(yè)內(nèi)稱為“財稅實戰(zhàn)大咖”。

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